Immobilien-Projektsteuerung Nürnberg, Fürth, Erlangen
Immobilien-Projektsteuerung in Nürnberg: Vom Sanierungsfall zum Bestpreis-Objekt.
Wir heilen Ihre Immobilie und sichern Ihr Vermögen – Revitalisierung und marktvalidierte Vermarktung aus einer Hand.
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Warum eine Problem-Immobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen keinen Investor-Abschlag braucht
Eine Messie-Wohnung, ein verwahrloster Nachlass oder ein Einfamilienhaus mit massivem Sanierungsstau ist keine „unverkäufliche Last", sondern eine Immobilie, die einen anderen Verkaufsweg benötigt. Investoren-Angebote liegen für diese Objekte regelmäßig dreißig bis vierzig Prozent unter dem späteren Bestpreis, weil sie Risiko- und Aufwandsmarge mit einrechnen. Die Projektsteuerung hebt genau diese Marge: Wir übernehmen die Revitalisierung der Immobilie in Phase eins und führen sie in Phase zwei der breiten Käuferseite zu, die zu marktvalidierten Preisen bezahlt.
Wir heilen Ihre Immobilie und sichern Ihr Vermögen
Hinter jeder Problem-Immobilie steht eine Geschichte: ein verstorbener Angehöriger, dessen Lebensumstände sich über Jahre verändert haben, ein Vermieter, der nach jahrzehntelangem Mietverhältnis eine entkernte Wohnung übernimmt, ein Eigentümer, der mit Sanierungen schlicht nicht mehr nachgekommen ist. Was diese Eigentümer am häufigsten erleben, ist eine Welle aus Investoren-Anfragen mit niedrigen Pauschal-Angeboten und das Gefühl, das Objekt sei „nichts mehr wert".
Genau hier setzt das Mandat als Projektsteuerer an. Chris Davis tritt nicht als klassischer Immobilienmakler auf, sondern als interdisziplinärer Mandatsführer, der das Objekt zunächst marktfähig macht und dann strukturiert vermarktet. Diese Rolle vereint Bauerfahrung, Bewerter-Expertise nach IHK-Standard, Schadstoff- und Behördenwissen und das gewachsene Netzwerk in der Metropolregion zu einer einzigen Verantwortung.
Das Ergebnis ist ein anderer Preis. Statt eines Investor-Abschlags am Anfang erzielt das Objekt am Ende den marktvalidierten Bestpreis einer breiten privaten Käuferseite – mit ehrlicher Risikoabgabe an uns als Steuerer, aber ohne den großen Markenabschlag, den ein Investor üblicherweise einpreist.
Haftungs-Freistellung
Während der Revitalisierung trägt unser Mandat die operative Verantwortung. Sie als Eigentümer geben Entscheidungen frei und bleiben aus der Haftung gegenüber Dienstleistern und Käuferseite heraus.
Bankenreife Akte
Die bankenreife Objektakte aus Bauunterlagen, Schadstoff-Gutachten, Maßnahmenprotokollen und Energieausweisen schützt die Käuferseite und damit den Verkaufspreis.
Vollständige Diskretion
Keine Container vor dem Haus, keine Schilder, keine lokalen Annoncen. Die Nachbarschaft erfährt vom Eigentümerwechsel erst, wenn der Notartermin steht.
Phase eins heilt, Phase zwei vermarktet
Beide Phasen sind eigenständig und in ihrer Logik klar getrennt. So entsteht echte Wertschöpfung, statt einer pauschalen Risiko-Marge, die sonst der Investor mitnimmt.
Projekt-Mandat mit aufwandsbezogenem Honorar
In dieser Phase agieren wir als operative Steuerer. Wir koordinieren Entrümpelung, spezialisierte Reinigung, Schadstoff-Checks, bauliche Sofortmaßnahmen und gegebenenfalls behördliche Abstimmungen. Für diese Phase wird ein individuelles, aufwandsbezogenes Projekt-Honorar vereinbart, das die intensive Vorarbeit und die Haftungsfreistellung des Eigentümers widerspiegelt.
Der Eigentümer erhält schriftliche Statusberichte zu Meilensteinen und Kostenrahmen, ohne selbst koordinieren oder vor Ort sein zu müssen.
Strukturierter Verkauf zum Bestpreis
Erst nach abgeschlossener Heilung tritt das Objekt in die strukturierte Vermarktungsphase. Die Marktvalidierung erfolgt zunächst im geschlossenen Käuferkreis, anschließend folgt die öffentliche Vermarktung unter klar definierter Preisarchitektur. Hier gilt der reguläre Maklervertrag mit gesetzlicher Provisionsregelung.
Das Objekt wird nicht mehr als „Sanierungsfall" wahrgenommen, sondern als marktreife Immobilie – mit dem entsprechenden Preisniveau einer breiten privaten Käuferseite.
Wann das Projekt-Mandat die wirtschaftlich klügere Wahl ist
Drei Konstellationen, die wir regelmäßig in der Metropolregion sehen – und bei denen ein direkter Investorenverkauf die teuerste Lösung wäre.
Geerbte Immobilie in schwierigem Zustand
Eine geerbte Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, in dem der Erblasser in den letzten Jahren überfordert war, kann erhebliche Reinigungs- und Sanierungspositionen mitbringen. Ein direkter Verkauf an einen Investor reduziert den Erlös für die Erbengemeinschaft empfindlich. Die Projektsteuerung hebt diesen Erlös zurück auf marktvalidiertes Niveau, oft mit einer fünf- bis sechsstelligen Differenz für die Erben.
Massiver Modernisierungsbedarf
Heizung aus den 80er Jahren, Bad im Originalzustand, Dach nicht zeitgemäß gedämmt – wenn mehrere große Themen zusammenkommen, verlangt die Käuferseite Preisabschläge oder springt ganz ab. Wir machen das Objekt vor der Vermarktung marktfähig, sodass die Käuferbank die Finanzierung problemlos stellt und der Marktpreis erreicht wird.
Stark belastete Objekte
Objekte mit hoher emotionaler und materieller Belastung erfordern eine besonders behutsame, diskrete Steuerung. Wir koordinieren spezialisierte Reinigungsbetriebe, dokumentieren rechtssicher den Aufbereitungsprozess und führen das Objekt anschließend zu einer normalen privaten Käuferseite – ohne dass die Geschichte des Vorbesitzers das Objekt am Markt belastet.
Die operative Steuerung der Objektaufbereitung
In Phase eins steuern wir die komplette Aufbereitung des Objekts. Das beginnt mit einer Erstbegehung und einem schriftlichen Aufbereitungsplan inklusive Meilensteinen, Kostenrahmen und Zeitplan. Auf dieser Basis koordinieren wir Entrümpelungsbetriebe, spezialisierte Reinigung, Schadstoff-Sachverständige, Handwerks- und Sanitärbetriebe sowie – wo nötig – Sachverständige für Bauakten und Bestandsdokumentation.
Während der gesamten Phase ist Chris Davis der alleinige Mandatsführer gegenüber allen Dienstleistern und Behörden. Sie als Eigentümer erhalten regelmäßige Statusberichte mit Fotos und Maßnahmenstand – aber Sie müssen keine Termine vor Ort wahrnehmen, keine Angebote vergleichen und keine Handwerker-Diskussionen führen.
Am Ende von Phase eins liegt eine vollständige, bankenreife Objektakte vor, das Objekt ist sauber dokumentiert und in einem marktfähigen Zustand. Erst dann beginnt Phase zwei.
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Sanierungsstau ist in Mittelfranken eine Strukturfrage
In gewachsenen Strukturen der Metropolregion findet sich ein erheblicher Teil des Bestands aus den 60er bis 80er Jahren. Genau diese Objekte sind heute für junge Familien begehrt, aber ihre Modernisierungs-Backlogs schrecken die Käuferseite ab. Die Projektsteuerung schließt diese Lücke: Wir machen die Bestandsobjekte marktfähig, damit die Wohnfläche und das Grundstück tatsächlich der Käufergruppe zur Verfügung stehen, die sie heute am dringendsten sucht.
Projektsteuerung Nürnberg Nord
Mischbestand aus Aufbau-Häusern der 50er und 60er Jahre mit teils erheblichem Sanierungsbedarf. Hohe Nachfrage junger Familien, sobald die Heilung abgeschlossen und die Käuferfinanzierung problemlos ist.
Projektsteuerung Fürth
Heterogener Bestand von Gründerzeit bis Reihenhausbau der 70er Jahre. Häufig komplexe Bauakten, die rekonstruiert werden müssen, bevor die Käuferseite überhaupt eine Finanzierung beantragen kann.
Projektsteuerung Erlangen
Akademisch geprägte Käuferseite mit hohem Anspruch an Dokumentation. Hier rechtfertigt eine sorgfältige Phase eins regelmäßig den nochmaligen Mehrerlös gegenüber einem schnellen Investorenverkauf.
Projektsteuerung Erlenstegen
Premiumlage mit Villen aus den 50er bis 70er Jahren. Hier ist die Diskrepanz zwischen Investor-Angebot und marktvalidiertem Preis besonders groß – sechsstellige Differenzen sind keine Seltenheit.
Projektsteuerung Ziegelstein
Familienviertel mit Häusern aus den 60er und 70er Jahren. Junge Familien suchen genau diese Häuser – aber nur, wenn die Modernisierung sauber dokumentiert und das Objekt marktfähig ist.
Projektsteuerung Burgberg
Erlanger Altbau und Nachkriegsbau in hochpreisiger Lage. Sehr hohe Sensibilität der Käuferseite für Schadstoff-Themen und vollständige Dokumentation – exakt die Stärken des Projektmandats.
Der ROI der Aufbereitung in der Praxis
Vor jedem Projektmandat steht eine ehrliche Wirtschaftlichkeitsrechnung. Wir kalkulieren das aufwandsbezogene Projekt-Honorar der Phase eins, die externen Aufwendungen für Entrümpelung, Schadstoff-Sanierung, Handwerk und Endreinigung, sowie den voraussichtlichen Marktwert nach Aufbereitung. Dieser Marktwert wird gegen das realistisch beste Investoren-Angebot gegengerechnet – die Differenz ist der reale Mehrwert für den Eigentümer.
In der Praxis ist diese Differenz nahezu immer deutlich positiv, weil Investoren-Angebote für Problem-Immobilien regelmäßig dreißig bis vierzig Prozent unter dem späteren Bestpreis liegen. Selbst nach Abzug aller Projektkosten verbleibt für die Eigentümerseite ein erheblicher Mehrerlös – das ist der Kern der Wertschöpfung.
Wenn die Rechnung in einer konkreten Konstellation gegen das Projektmandat spricht, sagen wir das auch ehrlich. Wir starten keine Phase eins, wenn die Wertschöpfung sie wirtschaftlich nicht trägt – das gehört zur Mandatsehrlichkeit dazu.
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Was unsere Mandanten sagen
Echte Bewertungen von Eigentümern und Käufern.
Familie Becker
Hauskauf · Nürnberg
„Ein Hauskauf ist Vertrauenssache – und bei Herrn Davis hatten wir vom ersten Gespräch an das Gefühl, in den richtigen Händen zu sein. Er hat uns durch jeden Schritt begleitet, klar und ohne Umwege."
M. Karaca
Hauskauf · Nürnberg
„Als Käufer war mir Verlässlichkeit das Wichtigste. Herr Davis war durchgehend transparent, pünktlich und hat mir das Gefühl gegeben, dass jede Entscheidung auf Fakten basiert – nicht auf Druck."
C. von Asten
Wohnungsverkauf · Erlangen
„Herr Davis hat sich um alles gekümmert – von der Bewertung bis zur notariellen Beurkundung. Professionell, strukturiert und immer erreichbar. Ich würde jederzeit wieder mit ihm zusammenarbeiten."
F. von Saldern
Hausverkauf · Schwabach
Herr Davis hat mein Elternhaus bewertet und erfolgreich verkauft. Seine Beratung war fundiert, sein Auftreten sehr seriös.
D. Schneider
Hausverkauf · Roth
Ein fairer Vermittler, der Käufer und Verkäufer gleichermaßen ernst nimmt. Alles verlief transparent und reibungslos.
K. Roth
Wohnungsverkauf · Nürnberg
Der Verkauf meiner Eigentumswohnung war emotional – Herr Davis hat mich mit Feingefühl und Kompetenz begleitet.
B. Breidenstein
Hauskauf · Erlangen
Herr Davis war transparent, gut vorbereitet und hat mir alle Unterlagen verständlich erklärt. Sofort Vertrauen.
M. Lindenthal
Immobilienverkauf · Roth
Sachlichkeit und echte persönliche Betreuung – beides zusammen. Alles verlief professionell und ohne Überraschungen.
J. Vogel
Hauskauf · Schwabach
Stets sachlich und hilfsbereit. Ich hatte zu jeder Zeit das Gefühl, in guten Händen zu sein.
B. Lehmann
Wohnungsverkauf · Nürnberg
Der perfekte Ansprechpartner: kompetent, empathisch und sehr strukturiert. Klare Empfehlung.
H. Nakamura
Hauskauf · Neumarkt
Vom Erstkontakt bis zur Schlüsselübergabe hervorragend begleitet. Mehr kann man nicht erwarten.
Familie Dubois
Hausverkauf · Fürth
Herr Davis hat unsere Immobilie zum bestmöglichen Preis verkauft. Klar, strukturiert und immer auf unserer Seite.
Aus Gründen der Diskretion wurden Fotos und Namen teilweise angepasst.
Häufige Fragen zur Immobilien-Projektsteuerung
Für die Phase der Revitalisierung wird ein individuelles, aufwandsbezogenes Projekt-Honorar vereinbart. Es spiegelt die intensive Vorarbeit wider, die wir leisten – von der Entrümpelungs-Koordination über Schadstoff-Checks bis zu baulichen Sofortmaßnahmen und der Haftungsfreistellung des Eigentümers. Das Honorar wird vor Projektstart schriftlich fixiert, sodass der Eigentümer auf Heller und Pfennig weiß, was er für welche Leistung bezahlt. In der anschließenden Vermarktungsphase greift der reguläre Maklervertrag mit transparenter Provisionsregelung nach gesetzlicher Vorgabe.
Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie direkt an einen Investor verkauft, gibt ihm die komplette Risiko- und Aufwandsmarge ab. Investoren kalkulieren deshalb regelmäßig dreißig bis vierzig Prozent unter dem späteren Bestpreis und sichern sich zusätzlich gegen Überraschungen ab. Die Projektsteuerung hebt genau diese Marge: Wir nehmen das Risiko ab, machen das Objekt marktfähig und führen es dann der breiten Käuferseite zu, die zu marktvalidierten Preisen bezahlt – nicht zu Investor-Abschlägen.
Die Dauer der Phase Revitalisierung hängt vom Objektzustand ab. Eine verwahrloste Eigentumswohnung in der Innenstadt ist häufig in vier bis acht Wochen marktfähig, ein Einfamilienhaus mit massivem Sanierungsstau benötigt drei bis sechs Monate. Wir erstellen vor Beginn einen verbindlichen Projektplan mit Meilensteinen, Kostenrahmen und Zwischen-Updates, sodass der Eigentümer zu jedem Zeitpunkt den Stand kennt.
Bewusst nicht. Genau das ist der Kern des Mandats: Chris Davis übernimmt die gesamte Kommunikation mit Entrümpelungsbetrieben, Schadstoff-Gutachtern, Handwerksunternehmen, Behörden und potenziellen Käufern. Sie als Eigentümer bekommen einen Ansprechpartner, schriftliche Statusberichte und müssen nur Entscheidungen freigeben – nicht Termine selbst koordinieren oder vor Ort sein.
Bei Verdacht auf Schadstoffe beauftrage ich auf Basis Ihrer Freigabe zertifizierte Sachverständige für eine Erstanalyse. Auf Grundlage des Gutachtens entscheiden wir gemeinsam über das weitere Vorgehen: Versiegelung, fachgerechte Sanierung oder Offenlegung im Verkauf an spezialisierte Käufer. Die Dokumentation der Maßnahmen wird Teil der bankenreifen Objektakte und schützt sowohl Eigentümer als auch Käuferseite rechtlich.
Diskretion ist in dieser Konstellation der wichtigste Faktor. Wir vermeiden Containerstellplätze vor dem Haus, koordinieren Entrümpelungen außerhalb der Nachbarschafts-Routine und stellen sicher, dass weder Schilder noch lokale Annoncen das Objekt sichtbar machen. Die Marktvalidierung erfolgt zunächst im geschlossenen Käuferkreis, sodass das Umfeld typischerweise erst vom Eigentumsübergang erfährt, wenn der Notartermin steht.
Ein klassischer Makler beginnt seine Arbeit, wenn die Immobilie marktfähig ist. Bei Problem-Immobilien ist genau das aber nicht der Fall – das Objekt würde am Markt nur Investor-Angebote zum Sanierungsfall-Preis erzielen. Als Projektsteuerer übernehme ich die Phase davor: die Heilung der Immobilie, damit sie überhaupt erst zum Bestpreis-Objekt werden kann. Erst danach folgt die klassische Vermarktung – auf einer komplett anderen Preisbasis.
Christoffer Davis
„Struktur im Hintergrund. Verantwortung im Vordergrund."
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