Immobilie geerbt: So sichern Sie das Erbe und vermeiden teure Fehler in Nürnberg.

Über eine Immobilie im Nachlass können Miterben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Fehlt die erforderliche Mitwirkung, kann der freihändige Verkauf blockiert sein. Ich unterstütze die sachliche Abstimmung; rechtliche Handlungsmöglichkeiten klären Sie mit einem entsprechend beauftragten Rechtsanwalt. Bei Streit unter Miterben empfehlen wir zuerst eine anwaltliche oder mediative Klärung; danach übernehmen wir den Verkauf.

Das Finanzamt setzt den steuerlich relevanten Wert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes typisierend an, was im Einzelfall über dem tatsächlichen Marktwert liegen kann. Wir unterscheiden die Marktwerteinschätzung für einen Verkauf von einem steuerlichen Verkehrswertnachweis. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, welches qualifizierte Gutachten oder welcher sonstige Nachweis geeignet ist. Eine IHK-Marktwerteinschätzung ist nicht automatisch ein vom Finanzamt anerkannter Nachweis. Sollte für die gerichtliche Bewertung oder als fundierter Nachweis für das Finanzamt ein formal gültiges Verkehrswertgutachten fehlen, kann dieses über unseren personenzertifizierten Sachverständigen Joachim Weiß erstellt werden.

Sie benötigen den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, einen aktuellen Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, Energieausweis und sämtliche Modernisierungsnachweise. Bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung, letzte drei Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Fehlen Unterlagen aus den 70er oder 80er Jahren, rekonstruiere ich diese über Bauakte, Architektenbüros und Voreigentümer, damit die bankenreife Objektakte am Notartag vollständig vorliegt.

Vom Erstgespräch bis zur notariellen Beurkundung sind zwölf bis sechzehn Wochen ein realistischer Korridor, wenn die Erbengemeinschaft handlungsfähig ist und der Erbschein vorliegt. Die Aufbereitung der bankenreifen Objektakte beansprucht etwa zwei bis vier Wochen, die marktvalidierte Vermarktungsphase weitere vier bis acht Wochen, danach folgen Reservierung, Finanzierungszusage des Käufers und Beurkundungstermin beim Notar.

Maßgeblich ist die Haltedauer des Erblassers, nicht der Erben. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren angeschafft oder durchgehend selbst genutzt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer prüfen wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater die Voraussetzungen für eine Befreiung, etwa die Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren. Eine belastbare steuerliche Einschätzung gehört zur Vorbereitung jeder Verkaufsentscheidung in der Erbengemeinschaft.

Seit der gesetzlichen Neuregelung 2020 wird die Maklerprovision beim Verkauf einer privat genutzten Immobilie regelmäßig zwischen Verkäuferseite und Käuferseite geteilt. Die Verkäuferseite trägt anteilig denselben Betrag wie die Käuferseite, sodass die Erbengemeinschaft ihre Kostenposition vorab eindeutig kennt. Die genaue Höhe und Aufteilung halten wir transparent im Maklervertrag fest, bevor das Objekt überhaupt in die Vermarktung geht.

Die Marktvalidierung erfolgt in einem geschlossenen Käuferkreis aus geprüften Interessenten, bevor das Objekt überhaupt öffentlich gelistet wird. Wenn eine Familie es wünscht, vermeiden wir Schilder am Objekt, lokale Annoncen und die direkte Ansprache von Nachbarn. So erfährt das Umfeld typischerweise erst vom Eigentumsübergang, wenn der Notartermin feststeht und die Erbengemeinschaft die innere Klärung längst abgeschlossen hat.