AfA bei Immobilien: Abschreibung als Werttreiber für Kapitalanleger
23. Februar 2026 · 8 Min. Lesezeit
Wer eine vermietete Immobilie in der Metropolregion Nürnberg hält, verfügt mit der Absetzung für Abnutzung über ein Instrument, das den laufenden Cashflow strukturell verbessert und gleichzeitig die steuerliche Attraktivität des Objekts für einen späteren Käufer mitbestimmt. Die AfA Abschreibung bei Immobilien ist kein Buchhaltungsdetail, sondern ein zentraler Baustein jeder ernsthaften Kapitalanlage-Kalkulation.
Die lineare AfA bei vermieteten Wohnimmobilien beläuft sich auf zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr für Objekte, die vor 2023 errichtet wurden, und auf drei Prozent für Neubauten ab dem Jahr 2023. Hinzu kommt seit dem Jahressteuergesetz 2022 eine degressive Abschreibungsmöglichkeit und, unter bestimmten Voraussetzungen, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für energieeffiziente Neubauten. Die Bemessungsgrundlage ist in allen Fällen ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht das Grundstück.
Was die AfA-Bemessungsgrundlage wirklich bedeutet
Der Gebäudeanteil bestimmt die jährliche Abschreibungssumme und damit den steuerlich wirksamen Aufwand, den ein Kapitalanleger gegen seine Mieteinnahmen aufrechnen kann. Ein Mehrfamilienhaus in Fürth-Innenstadt, das für einen Gesamtkaufpreis von 950.000 Euro erworben wurde, erzeugt eine vollständig andere AfA-Basis als ein baugleiches Objekt in einem Stadtteil mit niedrigeren Bodenrichtwerten. Wo der Grundstücksanteil nur 20 Prozent des Kaufpreises ausmacht, ergibt sich eine deutlich höhere Abschreibungsbasis als dort, wo das Grundstück 40 Prozent repräsentiert.
In Erlangen-Bruck, wo gut vermietete Bestandsgebäude auf vergleichsweise moderaten Grundstückspreisen stehen, kann der Gebäudeanteil im Kaufpreis überproportional hoch ausfallen. Das macht diese Mikrolagen für Kapitalanleger mit einem Fokus auf steuerliche Effizienz besonders relevant. Ich sehe in der Praxis häufig, dass Kaufinteressenten die AfA-Kalkulation erst nach dem Kaufvertrag anstoßen, was bedeutet, dass eine wesentliche Entscheidungsgröße im Dunkeln bleibt. Eine fundierte Preisarchitektur beginnt mit dem Bewusstsein, dass Grundstücks- und Gebäudeanteil keine Nebensache sind, sondern die Grundlage jeder steuerlichen Langfristplanung.
Wie die lineare AfA den Cashflow eines Kapitalanlegers verändert
Die jährliche Abschreibung mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die nach dem individuellen Einkommensteuersatz besteuert werden. Ein Anleger mit einer vermieteten Wohnung in Nürnberg-Wöhrd, der eine Gebäudebasis von 400.000 Euro hat, kann bei zwei Prozent linearer AfA jährlich 8.000 Euro als steuerlichen Aufwand geltend machen, ohne dass damit ein tatsächlicher Geldabfluss verbunden ist. Die Abschreibung ist ein nicht-liquiditätswirksamer Aufwand, der die Steuerlast senkt, ohne den Kontostand zu belasten.
Für einen Anleger mit einem relevanten persönlichen Steuersatz ergibt sich daraus eine spürbare Entlastung, die den Netto-Cashflow der Investition erhöht. Diese Wirkung ist bei Neubauten mit drei Prozent AfA noch ausgeprägter. Ein Kapitalanleger, der 2024 eine Neubauwohnung in Steinbühl erworben hat, schreibt pro Jahr einen höheren Gebäudeanteil ab als ein Bestandshalter mit gleicher Investitionssumme. Die Differenz in der jährlichen Steuerersparnis ist bei einem mehrjährigen Anlagehorizont nicht trivial.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die für förderfähige neue Mietwohngebäude mit hohem Energiestandard gewährt wird, erlaubt in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung eine zusätzliche Abschreibung von insgesamt fünf Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr, also bis zu 20 Prozent kumuliert. Diese Regelung ist an strenge Voraussetzungen geknüpft, insbesondere an die Einhaltung eines definierten Energieeffizienzstandards und an Kostengrenzen je Quadratmeter Wohnfläche. Wer ein entsprechendes Objekt in Eberhardshof oder in Erlangen-Bruck erwirbt, sollte die Förderfähigkeit frühzeitig prüfen lassen, da die Sonderabschreibung nur bei rechtzeitigem Antrag und vollständiger Dokumentation greift.
Grundstück und Gebäude: Warum die Kaufvertragsgestaltung den Käufer dauerhaft betrifft
Ein Aspekt, der in der Praxis unterschätzt wird, ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude im notariellen Kaufvertrag. Die Finanzverwaltung akzeptiert eine im Vertrag vereinbarte Aufteilung dann, wenn sie nicht offensichtlich von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht. Wer eine zu aggressive Verschiebung zugunsten des Gebäudeanteils anstrebt, um eine höhere AfA-Basis zu erzielen, riskiert, dass das Finanzamt eine eigene Aufteilung vornimmt, in der Regel auf Basis der Bodenrichtwerte und eines standardisierten Sachwertverfahrens.
Eine realistische, gut begründete und dokumentierte Aufteilung hingegen schafft Rechtssicherheit. In Stadtteilen wie Nürnberg-Steinbühl oder Fürth-Innenstadt, wo die Bodenrichtwerte einen klar belegbaren Marktstandard haben, lässt sich eine vertretbare Aufteilung mit einem Sachverständigengutachten oder einer qualifizierten Wertermittlung fundiert untermauern. Eine solche Dokumentation gehört zu dem, was ich unter einer bankenreife Objektakte verstehe: Sie enthält nicht nur die klassischen Unterlagen zur Substanz und Vermietungssituation, sondern auch die Grundlage für die steuerliche Behandlung beim Käufer.
Aus Verkäuferperspektive entsteht hier ein echter Mehrwert für das Objekt. Wenn ein Käufer bereits beim Erwerb eine sauber aufgeteilte und dokumentierte Abschreibungsbasis vorfindet, reduziert das seine administrativen Einstiegskosten und erhöht die kalkulatorische Sicherheit. Ein Objekt in Nürnberg-Wöhrd, das mit einer nachvollziehbaren Grundstücks-Gebäude-Aufteilung und einer vollständigen Miethistorie auf den Markt kommt, trifft auf Käufer mit höherer Entscheidungsreife, weil die zentrale Frage der AfA-Basis bereits beantwortet ist.
AfA-Rückrechnung beim Verkauf: Was Kapitalanleger wissen müssen
Die Abschreibung mindert den steuerlichen Buchwert des Gebäudes über die Jahre. Wenn eine Immobilie innerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert wird, wird der Veräußerungsgewinn auf Basis des fortgeschriebenen Buchwertes ermittelt, nicht des ursprünglichen Kaufpreises. Das bedeutet: Die während der Haltedauer geltend gemachten Abschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil der Anschaffungswert um die AfA-Beträge gemindert gilt.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Erlangen-Bruck vor sieben Jahren erworben, kontinuierlich vermietet und dabei die lineare AfA geltend gemacht hat, muss beim Verkauf die kumulierten Abschreibungsbeträge bei der steuerlichen Gewinnermittlung berücksichtigen. Diese Mechanik, die als AfA-Rückrechnung bekannt ist, überrascht viele Anleger, die den Steuervorteil der Abschreibung über Jahre kassiert haben und beim Verkauf mit einer erhöhten steuerlichen Bemessungsgrundlage konfrontiert werden.
Das ändert nichts an der Vorteilhaftigkeit der AfA während der Haltedauer: Ein jährlicher Steuervorteil, der über zehn Jahre oder mehr realisiert wird, hat unter dem Gesichtspunkt des Zeitwerts des Geldes einen erheblichen ökonomischen Wert, auch wenn beim Verkauf eine Rückabwicklung stattfindet. Die Marktvalidierung des Objekts vor einem geplanten Verkauf sollte immer auch die steuerliche Nettoliquidität einschließen, die dem Eigentümer nach Steuern verbleibt. Für eine fundierte Einschätzung des Verkehrswerts und der damit verbundenen Kalkulation empfehle ich eine unverbindliche Immobilienbewertung, die den steuerlichen Kontext einbezieht.
AfA als Argument in der Vermarktung: Wie das zweistufige Vermarktungssystem profitiert
Im zweistufigen Vermarktungssystem, bei dem ein Objekt zunächst diskret dem Inner Circle qualifizierter Kapitalanleger präsentiert wird, bevor es in die externe Platzierung geht, ist eine vollständige AfA-Dokumentation ein spürbarer Vorteil. Kaufinteressenten aus dem Netzwerk sind in der Regel gut informiert und stellen präzise Fragen zur Abschreibungsbasis, zur Restnutzungsdauer und zur steuerlichen Struktur des Objekts. Wer diese Fragen mit einer sauberen Datenlage beantworten kann, beschleunigt den Weg zur Kaufentscheidung erheblich.
Die diskrete Verhandlungsführung in dieser Phase lebt davon, dass die wesentlichen Bewertungsgrundlagen vor dem ersten Gespräch bereits dokumentiert sind. Ein Verkäufer, der den Gebäudeanteil schlüssig belegen kann, der die Mieteinnahmen der letzten Jahre lückenlos nachweist und der die Abschreibungshistorie transparent macht, positioniert sein Objekt aus einer Position der Stärke heraus. Dieser Unterschied wird in der Preisarchitektur sichtbar: Gut dokumentierte Kapitalanlagen erzielen höhere Kaufpreise, weil der Käufer das Wertermittlungsrisiko einpreist, wenn Daten fehlen.
In Stadtteilen wie Nürnberg-Wöhrd, Steinbühl oder Eberhardshof sowie in Fürth-Innenstadt und Erlangen-Bruck, wo das Angebot an gut vermieteten Bestandsobjekten begrenzt ist und die Nachfrage qualifizierter Käufer stabil bleibt, ist dieser Informationsvorsprung des Verkäufers ein messbarer Wettbewerbsvorteil.
Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien für Kapitalanleger
Wie wird der Gebäudeanteil für die AfA-Berechnung ermittelt, wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung steht? Fehlt eine Aufteilung im Kaufvertrag, greift das Finanzamt auf die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises zurück. Diese Berechnung basiert auf Bodenrichtwerten und standardisierten Gebäudewertverfahren und fällt für Käufer in innenstadtnahen Nürnberger Stadtteilen mit hohen Bodenrichtwerten häufig ungünstig aus, weil der Grundstücksanteil dann besonders hoch bewertet wird. Eine vertragliche Aufteilung mit sachverständiger Grundlage ist daher regelmäßig vorteilhafter.
Gilt die erhöhte AfA von drei Prozent für alle Immobilien ab 2023? Die drei Prozent lineare AfA gilt für neue Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 31. Dezember 2022 begonnen wurde, und für Bestandsgebäude, die nach diesem Datum erstmalig zur Erzielung von Einkünften genutzt wurden. Bestehende Mietobjekte mit Baujahr vor 2023, die sich bereits im Bestand befanden, verbleiben bei zwei Prozent. Wer ein älteres Objekt in Erlangen-Bruck erwirbt, rechnet mit dem bisherigen Satz weiter, es sei denn, es bestehen Sonderabschreibungsmöglichkeiten aufgrund von Sanierungsmaßnahmen.
Kann der Beleihungsauslauf durch eine hohe AfA-Basis positiv beeinflusst werden? Nicht direkt, denn Banken ermitteln den Beleihungswert auf Basis des nachhaltigen Verkehrswerts, nicht der steuerlichen Buchwerte. Indirekt kann eine hohe AfA-Basis jedoch den Cashflow verbessern und damit die Kapitaldienstfähigkeit stärken, was in der Finanzierungsprüfung eine Rolle spielt. Der Beleihungsauslauf hängt primär vom Marktwert des Objekts und den nachgewiesenen Mieteinnahmen ab, nicht von der Abschreibungsstruktur. Eine bankenreife Objektakte enthält beide Informationen vollständig.
Was passiert mit der AfA, wenn ich eine Mietwohnung später selbst einziehe? Mit dem Zeitpunkt des Eigeneinzugs endet die Möglichkeit, AfA geltend zu machen, da die Immobilie nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Eine anteilige Abschreibung für das Jahr des Einzugs ist möglich, soweit das Objekt in diesem Jahr noch vermietet war. Nach dem Eigeneinzug beginnt eine neue Nutzungsphase, die für eine spätere Eigennutzungsbefreiung bei einem Verkauf relevant sein kann.
Können Sanierungskosten die AfA-Basis erhöhen? Nachträgliche Herstellungskosten, also Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, werden dem Gebäudewert hinzugerechnet und erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA. Erhaltungsaufwand, der lediglich den bestehenden Zustand wiederherstellt, ist dagegen sofort als Werbungskosten abziehbar. Die Abgrenzung zwischen nachträglichen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ist in der steuerlichen Praxis eine der häufigsten Streitfragen und bedarf im Einzelfall der steuerberaterlichen Bewertung.
Wie wirkt die AfA-Basis auf den Kaufpreis, den ein informierter Käufer zu zahlen bereit ist? Ein Käufer, der eine Immobilie mit einer hohen und gut dokumentierten Abschreibungsbasis erwirbt, weiß, dass ihm über die Haltedauer ein höherer nicht-liquiditätswirksamer Aufwand zur Verfügung steht. Das erhöht die steuerliche Attraktivität des Objekts und kann, bei vergleichbaren Mietrenditen, eine höhere Zahlungsbereitschaft rechtfertigen. Dieser Effekt ist besonders relevant in der Metropolregion Nürnberg, wo qualifizierte Kapitalanleger mit einem aktiven steuerlichen Kalkül kaufen und die Abschreibungsstruktur in ihre Entscheidungsreife einfließen lassen.
Ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG noch verfügbar? Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde zuletzt bis Ende 2029 verlängert und gilt für neue Mietwohngebäude, die bestimmte Effizienzstandards erfüllen und deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten eine festgelegte Grenze je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die genaue Ausgestaltung und die aktuell gültigen Parameter sind mit einem Steuerberater zu prüfen, da die Regelung mehrfach angepasst wurde und die Förderbedingungen von der konkreten Baukostensituation abhängen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerrechtliche oder rechtliche Beratung. Die Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage, die Aufteilung von Kaufpreisen auf Grundstück und Gebäude sowie die Prüfung von Sonderabschreibungstatbeständen erfordern die Einschätzung eines Steuerberaters, der die konkrete Situation kennt.
