Davis & Partner: Mehr als ein klassisches Exposé
7. August 2026 · 8 Min. Lesezeit
Wer mir ein Mandat übergibt, erhält kein Exposé. Er erhält eine strukturierte Verkaufsstrategie, eine vollständige Dokumentation, die Finanzierungsunterlage auf der Käuferseite beschleunigt, ein qualifiziertes Käufernetzwerk, das vor jedem öffentlichen Marktauftritt aktiviert wird, und eine Verhandlungsführung, die auf Fakten statt auf Hoffnung beruht. Das Leistungsspektrum von Davis & Partner beginnt dort, wo klassische Maklerarbeit aufhört – und das ist kein Slogan, sondern eine Beschreibung meines tatsächlichen Workflows.
Davis & Partner unterscheidet sich vom klassischen Maklermodell durch ein strukturiertes Mandatssystem: bankenreife Objektakte, zweistufiges Vermarktungssystem mit Inner Circle, optionale Aufbereitungs-Projektsteuerung und diskrete Verhandlungsführung. Das Ergebnis ist kein schneller Abschluss, sondern der objektiv erzielbare Marktpreis bei vollständigem Vermögensschutz.
Zwei Workflows – ein entscheidender Unterschied
Der klassische Makler-Workflow ist in der Branche so standardisiert, dass er kaum noch hinterfragt wird. Wertermittlung, Exposé, Portalinserat, Besichtigungstermine, Verkauf. Dieser Ablauf hat eine innere Logik, die auf Quantität ausgelegt ist: viele Objekte, viele Kontakte, schnelle Provision. Was dabei systematisch vernachlässigt wird, ist die Frage, ob dieser Weg auch im Interesse des Eigentümers liegt.
Mein Workflow sieht anders aus. Er beginnt mit der Mandatsannahme, und schon hier unterscheide ich mich: Ich nehme nicht jedes Objekt an. Wenn Preiserwartung, Objektzustand und Kooperationsbereitschaft des Eigentümers nicht zusammenpassen, lehne ich ab. Das schützt beide Seiten. Wer ein Mandat erhält, bekommt dann als zweiten Schritt die Erstellung einer bankenreifen Objektakte: alle Unterlagen, die ein Finanzierungsberater auf der Käuferseite für die Kreditprüfung benötigt, vollständig, geordnet und aufbereitet. Grundbuchauszug, Energieausweis, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung, Lagepläne, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Beschlusssammlung und aktueller Wirtschaftsplan.
Wenn ein Objekt Aufbereitungsbedarf hat – kosmetisch, baulich oder dokumentarisch – tritt an dieser Stelle die Aufbereitungs-Projektsteuerung in Kraft. Ich koordiniere das. Entrümpler, Handwerker, Bauphysiker, Energieberater: Das Netzwerk steht, die Eigentümer müssen es nicht selbst zusammenstellen. Danach folgt die Marktvalidierung im Inner Circle, das zweistufige Vermarktungssystem, die diskrete Verhandlungsführung und die Notarvorbereitung. Nicht irgendwie nacheinander, sondern als abgestimmter Prozess.
Module, die über die Vermittlung hinausgehen
Ich halte es für sinnvoll, die Zusatzmodule beim Namen zu nennen, weil sie in Gesprächen mit Eigentümern oft überraschen – nicht weil sie ungewöhnlich wären, sondern weil kaum jemand damit rechnet, dass ein Makler sie anbietet.
Die Steuerberatungs- und Anwalts-Schnittstelle ist für viele Mandate relevant, ohne dass ich selbst beratend tätig werde. Wenn eine Eigentumswohnung aus einer Erbschaft stammt, wenn ein Nießbrauch im Grundbuch steht, wenn es Fragen zur Spekulationssteuer gibt oder wenn der Verkauf durch eine GbR abgewickelt werden soll, dann braucht der Eigentümer eine Antwort, bevor ich eine Preisarchitektur entwickeln kann. Ich stelle die Verbindung zu spezialisierten Steuerberatern und Immobilienanwälten her, die solche Konstellationen kennen. Das beschleunigt den Prozess und verhindert, dass steuerliche Gestaltungsfehler erst nach dem Notartermin auffallen.
Das Aufbereitungs-Netzwerk umfasst Handwerker für Kleinreparaturen und Schönheitsrenovierungen, professionelle Entrümpler, die auch Haushaltsauflösungen in kurzer Zeit bewältigen, sowie Bauphysiker für Fragen zu Schimmel, Rissen oder unklarem Sanierungsstand. Wenn ein Objekt Schwachstellen hat, die bei einer Besichtigung sofort auffallen und den Käufer zu einem Abzug animieren, dann ist es wirtschaftlich klug, diese vor dem Marktauftritt zu beseitigen. Ich kenne die Kosten-Nutzen-Schwelle und berate meine Mandanten dabei nüchtern, nicht optimistisch.
Die Inner-Circle-Datenbank ist der Kern meines zweistufigen Vermarktungssystems. Vorqualifizierte Kaufinteressenten aus der Metropolregion Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach, die ich aktiv gepflegt habe: Ihr Finanzierungsrahmen ist bekannt, ihre Suchparameter dokumentiert, ihre Entscheidungsreife bestätigt. Bevor ein Objekt in ein Portal geht, geht es in diesen Kreis. Das ist keine Modeerscheinung, sondern eine strategische Notwendigkeit: Ein Objekt, das zum richtigen Käufer kommt, bevor es öffentlich bekannt ist, erzielt in der Regel den besseren Preis, weil kein Wettbewerbsdruck durch Standzeit entstanden ist.
Die Bauphysik-Gutachten-Vermittlung ergänzt die Aufbereitungsphase für Fälle, in denen belastbare Gutachten gebraucht werden – sei es, um einen Käufer zu beruhigen, sei es, um einen Käufer abzuschrecken, der das Objekt unter seinem Wert anbietet, weil er bauliche Mängel vermutet. Ein fundiertes Gutachten ist in dieser Situation keine Schwäche, sondern ein Verhandlungsinstrument.
Die Energieberater-Schnittstelle schließlich ist seit der Energie- und Zinsmarktkrise kein Randthema mehr. Käufer fragen nach dem Sanierungsstand, nach der GEG-Konformität, nach den realistischen Kosten einer Dämmung oder eines Heizungstausches. Ich vermittle zertifizierte Energieberater, die diese Fragen belastbar beantworten – und ich nutze deren Einschätzungen in der Preisarchitektur, um die Immobilie in einem realistischen, aber günstigen Licht zu positionieren.
Honorarmodell: Was Transparenz bedeutet
Ein Wort zu den Kosten, weil dieses Thema häufig mit mehr Scheu behandelt wird, als notwendig. Eine klassische Maklerprovision beträgt in Bayern 3,57 Prozent des Kaufpreises, die je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen wird. Dieses Modell entlohnt den Abschluss, nicht den Aufwand. Es incentiviert Schnelligkeit über Sorgfalt.
Bei Davis & Partner gilt: Die Vermittlungsprovision entspricht dem gesetzlichen Rahmen. Hinzu kommt, wenn ein Mandat es erfordert, ein optionales Projektsteuerungs-Honorar für Aufbereitungsleistungen, die ich koordiniere und verantworte. Diese Leistungen sind separat ausgewiesen und werden von mir nicht verschleiert. Eigentümer, die eine Immobilie in einem Zustand übergeben, der keiner Aufbereitung bedarf, zahlen auch kein Projektsteuerungs-Honorar. Wer hingegen eine Erbschaftsimmobilie verkauft, die zunächst entrümpelt, partiell renoviert und energetisch bewertet werden muss, dem gegenüber bin ich verpflichtet, sowohl den Aufwand als auch den zu erwartenden Mehrerlös zu benennen. Das ist Transparenz, keine Mehrabzocke.
Meine Arbeit auf dieser Basis zu verstehen bedeutet auch zu verstehen, warum ich über kostenlose Immobilienbewertungen nicht auf Schnelleinschätzungen setze: Eine Bewertung, die fundiert ist, setzt voraus, dass ich die Unterlagen kenne, den Zustand einschätze und die Preisarchitektur am konkreten Marktumfeld entwickle. Das dauert länger als fünf Minuten. Aber es hat für meine Mandanten einen messbaren finanziellen Wert.
Folgemandate: Warum Eigentümer zurückkehren
Ich nenne diesen Punkt nicht, weil er schmeichelhaft wäre, sondern weil er ein Signal ist. Viele meiner Mandanten beauftragen mich nicht einmal. Sie beauftragen mich zweimal, dreimal, manchmal öfter. Häufig beginnt es mit der eigenen Immobilie – einem Einfamilienhaus in Eibach, einer Eigentumswohnung in der Nürnberger Südstadt oder einer Doppelhaushälfte in Fürth. Wenn die Erfahrung positiv war, kommt das nächste Mandat aus dem familiären Umfeld: die Pflege-Immobilie der Eltern, die nun zu groß ist, die Erbschaftsimmobilie, die geklärt werden muss, eine Kapitalanlage, die nach Jahren des Haltens veräußert werden soll.
Dieses Muster ist kein Zufall. Es entsteht, weil Eigentümer, die einmal erfahren haben, was strukturierte Verkaufsarbeit bedeutet, nicht mehr zum Reichweitenmodell zurückwollen. Sie kennen den Unterschied zwischen einem Makler, der ein Exposé hochlädt, und einem Mandatsführer, der eine vollständige bankenreife Objektakte erstellt, den Inner Circle aktiviert, die Preisarchitektur aus Transaktionsdaten entwickelt und die diskrete Verhandlungsführung am Tisch übernimmt.
Das Vertrauen, das daraus entsteht, lässt sich nicht mit Werbemaßnahmen aufbauen. Es entsteht durch Lieferung. Was ich verspreche, tue ich. Was ich tue, erkläre ich. Was ich nicht leisten kann, sage ich vorher. Diesen Anspruch beschreibe ich ausführlich in meinem Artikel Das Davis & Partner Leitbild und auf meiner Über mich-Seite.
FAQ
Was unterscheidet das Leistungsspektrum von Davis & Partner von dem eines klassischen Immobilienmaklers?
Der klassische Makler-Workflow endet mit dem Exposé und dem Portalinserat. Davis & Partner beginnt erst dort. Das Leistungsspektrum umfasst die bankenreife Objektakte, ein zweistufiges Vermarktungssystem mit Inner-Circle-Prüfung vor jedem öffentlichen Auftritt, optionale Aufbereitungs-Projektsteuerung mit eigenem Handwerker- und Sachverständigennetzwerk, Schnittstellen zu Steuerberatern und Immobilienanwälten sowie eine diskrete Verhandlungsführung, die auf vollständiger Marktdokumentation basiert.
Was ist die Aufbereitungs-Projektsteuerung, und wer braucht sie?
Die Projektsteuerung übernimmt die Koordination aller Maßnahmen, die eine Immobilie vor dem Marktauftritt in einen verkaufsfördernden Zustand bringen. Das betrifft Entrümpelung, Schönheitsrenovierungen, Kleinreparaturen, bauphysikalische Gutachten und Energieberatung. Benötigt wird sie vor allem bei Erbschaftsimmobilien, Objekten mit langem Eigennutzungszeitraum und Kapitalanlagen, bei denen ein Mietverhältnis gerade geendet hat. Die Kosten werden transparent ausgewiesen und dem zu erwartenden Mehrerlös gegenübergestellt.
Was bedeutet „Entscheidungsreife“ bei Kaufinteressenten, und wie wird sie geprüft?
Entscheidungsreife bedeutet, dass ein Kaufinteressent nicht nur prinzipiell Interesse signalisiert, sondern konkret kaufbereit ist: Die Finanzierung ist nachgewiesen oder das Eigenkapital dokumentiert, das Objekt entspricht dem tatsächlichen Bedarf in Fläche, Lage und Zeitrahmen, und eine klare Handlungsperspektive besteht. Im Inner Circle sind diese Angaben Teil der Dossier-Pflege. Externe Interessenten werden vor Besichtigungen entsprechend qualifiziert. Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, erhält keinen Termin – das schützt die Mandanten vor Besichtigungstourismus.
Entstehen bei der Steuerberatungs- und Anwalts-Schnittstelle zusätzliche Kosten?
Die Schnittstelle selbst ist Teil des Mandats. Die Beauftragung des Steuerberaters oder Anwalts erfolgt direkt durch den Eigentümer und wird nach den jeweiligen Honorarordnungen abgerechnet. Meine Leistung besteht in der qualifizierten Einschätzung, ob und welche externe Beratung für ein konkretes Mandat sinnvoll ist, sowie in der Vermittlung geeigneter Spezialisten. Das ist keine Agentenleistung mit Kickback, sondern Mandats-Service.
Wie funktioniert die Marktvalidierung vor der Preisarchitektur?
Die Marktvalidierung analysiert, zu welchen Preisen vergleichbare Objekte in den relevanten Nürnberger Stadtteilen tatsächlich verkauft wurden – nicht angeboten, sondern abgeschlossen. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses Nürnberg, ergänzt durch aktuelle Nachfragedaten aus dem Inner Circle und die Finanzierungsrealität der jeweiligen Zielgruppe. Aus dieser Analyse entsteht eine Preisarchitektur, die den Markt aktiviert, ohne die Verhandlungsposition des Eigentümers zu schwächen.
Warum erfolgt die Vermarktung zweistufig und nicht sofort öffentlich?
Eine Immobilie, die ohne Vorfilterung breit in die Portale geht, verliert schnell ihren Status als begehrtes Asset. Lange Standzeiten werden von qualifizierten Käufern als Signal gedeutet und mit Preisabschlägen honoriert. Das zweistufige Vermarktungssystem von Davis & Partner schützt diesen Status: Zuerst wird der Inner Circle adressiert, dessen Mitglieder nachgewiesen kaufbereit sind. Erst wenn dieser Kreis keine ausreichende Resonanz liefert oder der Eigentümer eine externe Platzierung wünscht, erfolgt der strategisch gesteuerte öffentliche Marktauftritt.
Wie entstehen Folgemandate, und was sagen sie über die Qualität der Arbeit aus?
Folgemandate entstehen, wenn Eigentümer nach einem abgeschlossenen Verkauf das Muster erkannt haben: strukturierte Arbeit, transparente Kommunikation, messbares Ergebnis. Sie beauftragen mich dann für die Immobilie der Eltern, für eine Erbschaft, für eine Kapitalanlage. Für mich sind Folgemandate das direkteste Qualitätssignal, das es gibt – keine Bewertungsplattform kann das ersetzen. Wer von einem Mandanten nach Jahren erneut beauftragt wird, hat offensichtlich geliefert, was er versprochen hat.
Weiterlesen: Kostenlose Immobilienbewertung in Nürnberg | Über Christoffer Davis | Das Davis & Partner Leitbild
Sie tragen sich mit Verkaufsgedanken? Unsere zentrale Ratgeber- und Strategieseite Haus verkaufen in Nürnberg bündelt das gesamte Vorgehen von Davis & Partner.
