Elementarschäden in Mittelfranken
19. Mai 2026 · 8 Min. Lesezeit
Die Schadensbilder in Mittelfranken haben sich in den letzten drei Jahren verändert. Starkregen-Ereignisse, die statistisch alle 30 Jahre auftreten sollten, kommen heute in einzelnen Quartieren der Metropolregion Nürnberg innerhalb von 18 Monaten zweimal vor. Hagelschäden im Mai und Juni häufen sich, Hochwasser an Pegnitz und Rednitz erreicht Häufigkeiten, die in den Versicherungstabellen der 2010er Jahre noch als Ausnahme gelistet waren. Für Eigentümer bedeutet das eine harte, oft erst spät bemerkte Frage: deckt meine Police diese Risiken überhaupt?
Wer in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder Schwabach eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen hat, hat in den meisten Fällen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel inkludiert. Die ausdrückliche Erweiterung um Elementarschäden – Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Hochwasser – ist jedoch in vielen Bestandspolicen nicht enthalten. Diese Lücke wird im Schadensfall sichtbar. Eine kostenfreie Prüfung über die Davis-Kooperation mit unserem Netzwerkpartner LZK Versicherungsmakler GmbH zeigt verlässlich, welche Risiken Ihre aktuelle Police trägt – und welche Sie heute aus eigener Tasche tragen würden.
Kurz gefasst: Die Standard-Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Elementarschäden wie Starkregen, Hochwasser und Erdrutsch sind nur durch eine ausdrückliche Erweiterung abgesichert. In Mittelfranken steigt die Schadensquote bei Elementarereignissen seit 2022 spürbar – eine Police-Prüfung ist heute keine Übervorsicht mehr.
Was Elementarschäden vom Standardrisiko unterscheidet
Die Wohngebäudeversicherung in ihrer Grundform schützt Sie gegen vier Gefahrenarten: Brand und Blitzschlag, Leitungswasser, Sturm ab Windstärke 8 sowie Hagel. Diese Standardklauseln sind in praktisch jeder Police enthalten und werden in Mittelfranken regelmäßig in Anspruch genommen. Was sie nicht abdecken, ist eine zweite Kategorie von Schäden, die das Versicherungsrecht unter dem Begriff Elementarschäden zusammenfasst.
Zu den Elementarschäden zählen Überschwemmungen durch Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Hochwasser durch nahegelegene Gewässer, Schneedruck, Erdrutsch, Erdsenkung sowie Erdbeben und vulkanische Aktivität. In Mittelfranken sind vor allem die ersten vier Risiken relevant. Erdbeben spielen statistisch keine Rolle, vulkanische Aktivität schon gar nicht. Aber Starkregen, Rückstau und Hochwasser haben in den letzten Jahren mehrfach gezeigt, dass Mittelfranken keine geschützte Zone ist.
Der zentrale Unterschied zur Standardpolice: Elementarschäden sind nur dann versichert, wenn die Erweiterung ausdrücklich vereinbart ist. Eine Police ohne diese Klausel reguliert keinen Cent, auch wenn der Schaden eindeutig durch Naturereignisse verursacht wurde. In der Praxis bedeutet das: Wer nach einem Starkregen-Schaden bei seiner Versicherung anruft und keine Elementarschadens-Klausel hat, hört die einfache Antwort, dass dieser Schaden nicht gedeckt ist.
Mittelfranken im Blick: Wo die Risiken real geworden sind
Die Stadt Nürnberg ist topografisch gemischt. Die Innenstadtquartiere entlang der Pegnitz – Wöhrd, Maxfeld in Teilen, die Altstadt selbst – sind bei Hochwasser-Ereignissen historisch betroffen. Die Hänge in den nordöstlichen Stadtteilen, etwa Erlenstegen oder Mögeldorf, erleben bei Starkregen Sturzfluten und Hangabschwemmungen. In den südlichen Stadtteilen entlang der Bahnlinien sammelt sich Regenwasser in Senken und führt zu Rückstau in die Keller. Eibach und Reichelsdorf hatten in den letzten Jahren mehrfach solche Ereignisse.
Fürth ist durch die Rednitz und die Pegnitz an zwei Stellen hochwasseranfällig. Die Südstadt rund um den Rednitz-Auenpark hat in den 2024er und 2025er Schadensbildern deutliche Spuren von Starkregen gezeigt. Erlangen erlebt Schneedruck auf Flachdächern und gelegentliche Starkregen-Ereignisse in den Tallagen entlang der Schwabach. Schwabach selbst und der Landkreis Roth haben mit Sturm und Hagel die meisten Schadensmeldungen, gefolgt von Starkregen-Schäden in Senken und unterhalb von Hängen.
Für die Police-Bewertung in Mittelfranken bedeutet das: Die Risikozonen sind nicht gleichmäßig verteilt, und sie sind nicht statisch. Versicherer arbeiten mit dem sogenannten ZÜRS-System – einem geocodierten Klassifizierungsmodell, das jedes Gebäude einer von vier Gefährdungsklassen zuordnet. Ein Gebäude in der Klasse 1 oder 2 ist statistisch wenig hochwassergefährdet, eine Klasse 3 deutet auf erhöhte Risiken hin und Klasse 4 markiert die höchste Gefährdung. Die Marktvalidierung über einen unabhängigen Versicherungsmakler zeigt, in welche Klasse Ihr konkretes Gebäude fällt – und welche Police-Erweiterungen daraus folgen.
Was die Elementarschaden-Erweiterung konkret leistet
Eine Wohngebäudeversicherung mit Elementarschadens-Klausel deckt typischerweise die unmittelbaren Schäden am Gebäude, die durch ein versichertes Naturereignis verursacht wurden. Das umfasst die Wiederherstellung der baulichen Substanz, die Trocknung nach Wasserschaden, die Reparatur beschädigter Installationen und in besseren Policen auch die Mehrkosten durch behördliche Auflagen, etwa wenn nach einer Hochwasser-Sanierung neue Vorgaben zur Bodenabdichtung gelten.
Die Höhe der Versicherungssumme richtet sich nach dem Wiederherstellungswert Ihres Gebäudes. Wichtig ist, dass die Police zum aktuellen Gebäude passt. Eine Police, die vor zehn Jahren auf Basis des damaligen Werts abgeschlossen wurde, deckt heute, nach Bauindex-Steigerung und möglichen Modernisierungen, oft nur einen Bruchteil der tatsächlichen Wiederherstellungskosten. Das Phänomen heißt Unterversicherung und führt im Schadensfall zu einer proportionalen Kürzung der Leistung – nicht zu einer vollständigen Verweigerung, aber zu einer spürbaren Lücke.
In der Praxis sehen wir zwei häufige Konstellationen. Erstens: ältere Policen ohne Elementarschadens-Klausel, deren Eigentümer in der Annahme leben, alles sei abgedeckt. Zweitens: neuere Policen mit Elementarschadens-Klausel, aber zu niedrig angesetzter Versicherungssumme. Beide Konstellationen sind über eine kostenfreie Marktprüfung im Davis-Netzwerk innerhalb weniger Tage transparent zu machen.
Davis-Praxis: Wann die Elementarschadens-Klausel zum Standardprozess wird
In den Mandaten, in denen Davis & Partner Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg begleitet, ist die Frage nach der Elementarschadens-Deckung Teil der Erstprüfung. Wir empfehlen die Police-Prüfung über unseren Netzwerkpartner Dejan Zivkovic bei LZK vor allem in drei Konstellationen.
Vor dem Verkauf ist die Police ein Vertrauenssignal an den Käufer. Eine moderne, breit aufgestellte Elementarschadens-Deckung zeigt, dass das Gebäude in einem strukturierten Risikomanagement steht. Diese Sorgfalt überträgt sich auf die Wahrnehmung der Verkaufsstrategie und stärkt die Position in der diskreten Verhandlungsführung.
Vor einer Sanierung ist die Police-Erweiterung wirtschaftlich entscheidend. Sanierungen erhöhen den Wiederherstellungswert spürbar. Eine Police, die vor der Sanierung passte, deckt nach der Sanierung oft die neuen Werte nicht mehr ab. Die Anpassung vor Baubeginn sichert sowohl die Bauphase als auch den fertigen Zustand.
Im Bestand jährlich, ohne konkreten Anlass, ist die Prüfung eine reine Risikohygiene. Versicherer passen Prämien an, ohne dass die Leistungen automatisch mitwachsen. Eine jährliche Marktgegenüberstellung kostet nichts und rechnet sich erfahrungsgemäß für die meisten Eigentümer in Mittelfranken im niedrigen vierstelligen Bereich – durch besseren Schutz, niedrigere Prämien oder beides.
Was die Anfrage bei LZK konkret leistet
Dejan Zivkovic ist unabhängiger Versicherungsmakler und deckt rund 100 Wohngebäudeversicherer ab. Sein Vorgehen folgt einer einfachen Logik: Er prüft Ihre bestehende Police gegen den aktuellen Markt und zeigt Ihnen ergebnisoffen, wo Optimierungspotenzial liegt – in der Deckungsstruktur, in der Prämienhöhe oder in der Versicherungssumme. Die Prüfung ist für Sie kostenfrei. Es entstehen keine Beratungsgebühren, keine Provisionen und keine Verpflichtungen.
Für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg ist dieser Service vor allem in einem Punkt wertvoll: Er liefert eine externe, neutrale Einschätzung. Versicherungsvertreter der Versicherung, bei der Sie aktuell unter Vertrag sind, haben in der Regel kein Interesse daran, Ihre Police zu prüfen. Dejan Zivkovic hat dieses Interesse – und zwar genau dann, wenn Sie es brauchen.
Die Entscheidungsreife für einen möglichen Wechsel erreichen Sie typischerweise innerhalb von zwei Wochen nach der ersten Anfrage. In dieser Zeit haben Sie die Marktgegenüberstellung in der Hand, kennen die Differenzen in Prämie und Leistung und können ohne Druck entscheiden, ob ein Wechsel sinnvoll ist. Wenn ja, übernimmt Dejan Zivkovic die komplette Abwicklung inklusive der Kündigung der Altpolice. Wenn nein, haben Sie dokumentiert, dass Ihre aktuelle Police im Marktvergleich tragfähig ist – ein Mehrwert, den Sie sonst nirgendwo bekommen.
Was Sie heute tun können
Die Schadensbilder in Mittelfranken werden in den nächsten Jahren statistisch eher zunehmen als abnehmen. Die Frage ist nicht, ob die Elementarschadens-Klausel sinnvoll ist – die Frage ist, ob Sie sie haben und in welcher Qualität. Eine kurze Anfrage über das Davis-Netzwerk-Formular für Gebäudeversicherung startet die kostenfreie Prüfung. Sie hören innerhalb eines Werktags von Dejan Zivkovic und haben innerhalb von zwei Wochen die nötige Datenbasis, um die Frage abschließend zu klären.
Wer parallel den Marktwert seiner Immobilie einordnen will, kann die kostenfreie Immobilienbewertung durch Davis & Partner anstoßen. In der Kombination aus Versicherungsprüfung und Marktwert-Einschätzung haben Sie binnen weniger Tage die zwei wichtigsten Datenpunkte zu Ihrer Immobilie auf dem Tisch – und können daraus ableiten, ob Handlungsbedarf besteht. In den meisten Fällen besteht er. Und in fast allen Fällen kostet die Klärung weniger Zeit, als die meisten Eigentümer befürchten.
FAQ – Elementarschäden in Mittelfranken
Was sind Elementarschäden genau? Elementarschäden umfassen Überschwemmung durch Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Hochwasser durch nahegelegene Gewässer, Schneedruck, Erdrutsch, Erdsenkung sowie Erdbeben und vulkanische Aktivität. In Mittelfranken sind vor allem Starkregen, Rückstau und Hochwasser relevant.
Sind Elementarschäden in der Standardpolice enthalten? Nein. Die Standard-Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm ab Windstärke 8 und Hagel. Elementarschäden sind nur dann versichert, wenn die Erweiterung ausdrücklich im Vertrag enthalten ist. Viele Bestandspolicen in Nürnberg haben diese Klausel nicht.
Wie hoch ist mein Gebäude bei Hochwasser eingestuft? Die Versicherer arbeiten mit dem ZÜRS-System, das jedes Gebäude einer von vier Gefährdungsklassen zuordnet. Die Klassifizierung Ihres konkreten Gebäudes ist Teil der kostenfreien Police-Prüfung über LZK und wird im ersten Gespräch mit Dejan Zivkovic geklärt.
Was kostet die Erweiterung um Elementarschäden? Die Mehrkosten hängen von der Gefährdungsklasse, dem Versicherungswert und dem konkreten Versicherer ab. In günstigen Klassen liegen die Mehrkosten häufig im niedrigen zweistelligen Eurobereich pro Monat. In höheren Klassen können sie deutlich darüber liegen. Eine seriöse Einschätzung ist nur nach individueller Prüfung möglich.
Bekomme ich überall in Mittelfranken eine Elementarschadens-Versicherung? In den allermeisten Lagen ja. Es gibt vereinzelte Gebäude in akuten Hochwasser-Risikozonen, in denen die Versicherbarkeit eingeschränkt ist. Die genaue Einschätzung erfolgt nach Adress-Prüfung. Dejan Zivkovic kann diese Frage in der Regel innerhalb eines Werktags klären.
Ist die Versicherung an die Adresse oder an den Eigentümer gebunden? An die Immobilie. Beim Verkauf geht die Police gesetzlich auf den Käufer über. Diese Übergangslogik ist im separaten Artikel zur Versicherung beim Hausverkauf detailliert beschrieben.
Wie schnell bekomme ich nach der Anfrage eine Einschätzung? Die erste Rückmeldung von Dejan Zivkovic erhalten Sie innerhalb eines Werktags. Eine fundierte Police-Einschätzung mit Marktvergleich liegt typischerweise innerhalb von 48 Stunden vor. Bei besonderen Konstellationen plant Dejan Zivkovic einen Vor-Ort-Termin.
