Erbschaftsteuer 2026 Bayern: Freibeträge und Immobilien
29. Juli 2026 · 11 Min. Lesezeit
Wer eine Immobilie erbt, erbt zugleich eine Steuerpflicht. Die Erbschaftsteuer 2026 trifft Erben in Bayern dann besonders hart, wenn der geerbte Grundbesitz hoch bewertet wird – und wenn die Freibeträge durch das Finanzamt nicht ausreichend ausgeschöpft werden. Was viele nicht wissen: Die Höhe der Steuerlast hängt nicht allein von Verwandtschaftsgrad und Freibetrag ab, sondern maßgeblich davon, zu welchem Wert das Finanzamt die Immobilie ansetzt. Dieser Wert lässt sich gestalten – vorausgesetzt, man versteht die Bewertungsregeln.
Das Wichtigste in Kürze: Bei der Erbschaftsteuer 2026 werden Immobilien in Bayern nach standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes bewertet – nicht zwingend zum Verkehrswert. Liegt der Steuerwert über dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis, können Erben per Gutachten gegensteuern. Ehegatten sind bis 500.000 Euro, Kinder bis 400.000 Euro pro Elternteil steuerfrei gestellt. Das selbstgenutzte Familienheim bleibt unter engen Voraussetzungen vollständig steuerfrei.
Steuerklassen und Freibeträge: Wer wie viel abgeben muss
Das Erbschaftsteuergesetz teilt Erben in drei Steuerklassen ein, und der Unterschied zwischen ihnen ist erheblich. Steuerklasse I umfasst Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel sowie – wenn die Eltern vorverstorben sind – die Eltern und Großeltern des Erblassers. Steuerklasse II betrifft Eltern und Großeltern, wenn sie nicht bereits über die Klasse I erfasst sind, sowie Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten. In Steuerklasse III fallen alle übrigen Erben, darunter nicht verwandte Lebenspartner, Freunde und entfernte Bekannte.
Die Freibeträge staffeln sich deutlich. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro pro Erbfall. Kinder sind mit 400.000 Euro pro Elternteil freigestellt – das bedeutet: ein Kind kann beim Tod beider Elternteile insgesamt bis zu 800.000 Euro steuerfrei erben, wenn die Nachlasswerte entsprechend auf beide Erbfälle verteilt sind. Enkel profitieren von einem Freibetrag von 200.000 Euro, solange die eigenen Eltern noch leben. Stirbt ein Elternteil vor dem Erblasser und rücken die Enkel in die Erbfolge auf, steigt ihr Freibetrag auf 400.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen stehen in Steuerklasse II und verfügen nur über einen Freibetrag von 20.000 Euro. Bei sonstigen Erben in Steuerklasse III gilt ebenfalls ein Freibetrag von 20.000 Euro.
Jenseits dieser Freibeträge gelten Steuersätze, die von der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs abhängen. In Steuerklasse I beginnen die Sätze bei 7 Prozent für Erwerbe bis 75.000 Euro und steigen schrittweise auf 30 Prozent für Erwerbe über 26 Millionen Euro. In Steuerklasse II liegen die Sätze für die gleichen Wertgrenzen zwischen 15 und 43 Prozent, in Steuerklasse III zwischen 30 und 50 Prozent. Wer als entfernter Verwandter oder Nicht-Verwandter eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro erbt und nur den Grundfreibetrag von 20.000 Euro geltend machen kann, zahlt auf den steuerpflichtigen Erwerb von 780.000 Euro einen Steuersatz von 30 Prozent – das entspricht 234.000 Euro Erbschaftsteuer, ohne vorhandene Liquidität zur Begleichung.
Wie das Finanzamt Immobilien bewertet – und warum das entscheidend ist
Der Steuerwert einer geerbten Immobilie wird nicht durch eine persönliche Besichtigung ermittelt, sondern über standardisierte Verfahren, die das Bewertungsgesetz vorschreibt. Das Finanzamt wendet je nach Immobilientyp das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an. Bewohnte Eigenheime ohne ausreichende Vergleichsdaten landen häufig im Sachwertverfahren – einem Verfahren, das auf Herstellungskosten und Bodenwert basiert und in der Praxis zu Bewertungen führt, die den tatsächlichen Marktwert deutlich übersteigen können.
Der Bundesfinanzhof hat 2023 in einer vielbeachteten Entscheidung klargestellt, dass das Sachwertverfahren nicht schematisch angewandt werden darf, wenn der so ermittelte Wert den gemeinen Wert der Immobilie erkennbar übersteigt. Erben haben das Recht, durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger liegt als der vom Finanzamt angesetzte Steuerwert. Das Finanzamt ist in diesem Fall verpflichtet, den niedrigeren Gutachtenwert als Bemessungsgrundlage anzuerkennen. Diese Entscheidung ist keine Randnotiz – in Märkten mit hohem Bodenrichtwert-Niveau, wie weiten Teilen der Metropolregion Nürnberg, können Sachwertbewertungen den tatsächlichen Marktpreis um 15 bis 25 Prozent übersteigen.
Die seit 2023 in Kraft getretene Reform der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) hat die Verfahren für Verkehrswertgutachten neu strukturiert und die Anforderungen an Sachverständige präzisiert. Für Erbfälle bedeutet das: Ein Gutachten, das nach den Vorgaben der neuen ImmoWertV erstellt wird, ist gegenüber dem Finanzamt belastbarer und reduziert das Risiko einer Auseinandersetzung über die methodische Grundlage. Wer eine Immobilie erbt und den Steuerwert des Finanzamts für zu hoch hält, sollte nicht auf eine informelle Schätzung setzen, sondern auf eine strukturierte Marktvalidierung durch einen zertifizierten Sachverständigen.
Davis & Partner erstellt im Rahmen seiner Bewertungsarbeit keine Steuergutachten – das ist das Terrain des Steuerberaters und des vereidigten Sachverständigen. Was Davis & Partner liefert, ist eine professionelle Immobilienbewertung, die als Argumentationsgrundlage für den Steuerberater und als Basis für die Entscheidungsreife der Erben dient: Soll die Immobilie gehalten, vermietet oder veräußert werden?
Das Familienheim: Vollständige Steuerbefreiung unter engen Voraussetzungen
Eine der bedeutendsten Ausnahmen des Erbschaftsteuerrechts betrifft das sogenannte Familienheim. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG bleibt die Zuwendung des Familienheims an den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner vollständig steuerfrei – ohne Obergrenze beim Wert der Immobilie. Die Steuerbefreiung gilt für das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigenheim, also das Haus oder die Wohnung, das der Erblasser bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat.
Kinder können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben, allerdings gelten hier zwei wesentliche Einschränkungen. Die Steuerfreiheit ist auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt – bei größeren Objekten wird der übersteigende Teil anteilig besteuert. Und: Das Kind muss die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall selbst beziehen und mindestens zehn Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Zieht das Kind innerhalb dieser Zehnjahresfrist aus – gleich aus welchem Grund, mit Ausnahme zwingender äußerer Umstände wie dem Tod – fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg. Das Finanzamt setzt dann die Erbschaftsteuer nach, als hätte die Befreiung nie bestanden.
Diese Zehnjahresfrist ist in der Praxis einer der häufigsten Fallstricke bei geerbten Eigenheimen. Kinder, die aus beruflichen Gründen umziehen müssen, die das geerbte Haus nicht selbst nutzen können oder wollen, oder die die Immobilie für die eigene Liquidität veräußern möchten, stehen vor einer Wahl: Sie erfüllen die Nutzungspflicht und binden sich über ein Jahrzehnt, oder sie zahlen rückwirkend die Erbschaftsteuer nach. Für diese Abwägung ist eine unabhängige Beratung durch einen Erbrechtsanwalt oder Steuerberater unerlässlich.
Wenn das Geld fehlt: Stundung nach § 28 ErbStG
Ein geerbtes Haus erhöht den Vermögenswert auf dem Papier – bringt aber keine sofortige Liquidität. Wer keine ausreichenden Rücklagen hat, um die Erbschaftsteuer aus eigenen Mitteln zu begleichen, steht vor einem praktischen Problem: Die Steuerschuld ist fällig, das Vermögen aber gebunden. Das Gesetz kennt hierfür eine Lösung: Gemäß § 28 ErbStG können Erben bei zu Wohnzwecken genutzten Immobilien eine Stundung der Erbschaftsteuer für bis zu zehn Jahre beantragen, die ersten sechs Monate davon in der Regel unverzinslich.
Die Stundung ist jedoch kein automatischer Anspruch, sondern eine Ermessensentscheidung des Finanzamts. Sie setzt voraus, dass die sofortige Tilgung der Steuer eine unzumutbare Härte darstellen würde – zum Beispiel weil ein Verkauf der Immobilie zur Begleichung der Steuer erforderlich wäre und dieser Verkauf mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen verbunden ist. Wer eine Stundung beantragt, muss diese Begründung plausibel darlegen; eine allgemeine Behauptung fehlender Liquidität genügt nicht.
In Nürnberger Erbfällen, in denen die geerbte Immobilie vermietet ist oder zumindest Mietpotenzial hat, kann die Stundungslösung mit einer parallelen Überlegung kombiniert werden: Die Immobilie wird in der Stundungszeit weiter genutzt oder vermietet, die Steuer aus laufenden Einnahmen bedient. Wer hingegen den Verkauf in Betracht zieht, sollte die steuerlichen Konsequenzen und die Marktlage vor einer endgültigen Entscheidung durch eine professionelle Marktvalidierung absichern.
Handlungsoptionen für Erben: Halten, Vermieten, Veräußern
Die Frage, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll, ist keine rein steuerliche, sondern eine strategische Gesamtabwägung. Sie verbindet die Frage der Erbschaftsteuerlast mit dem aktuellen Marktwert der Immobilie, den laufenden Kosten der Haltung, dem persönlichen Liquiditätsbedarf der Erben und der Familiensituation.
Wer eine Immobilie in der Metropolregion Nürnberg erbt, verfügt über einen Vermögenswert, dessen Marktgängigkeit seit Jahren hoch ist. Fürth, Erlangen, Schwabach und das südliche Umland verzeichnen stabile bis steigende Nachfrage – insbesondere für solide genutzte Bestandsimmobilien, die eine niedrige Energieklasse durch überschaubare Sanierungsmaßnahmen verbessern lassen. Erben, die nicht zwingend verkaufen müssen, haben Verhandlungsposition. Erben, die unter Zeitdruck stehen – etwa wegen einer drohenden Steuerfälligkeit oder einer komplexen Erbengemeinschaft – , riskieren, unterhalb des tatsächlichen Marktwertes zu veräußern.
Eine bankenreife Objektakte, die Davis & Partner für das geerbte Objekt erstellt, liefert die Grundlage für alle drei Optionen: Sie dokumentiert den Zustand, bereitet die Unterlagen für eine Finanzierung durch einen potenziellen Käufer vor und schafft die Transparenz, die für eine diskrete Verhandlungsführung innerhalb des Inner Circle – dem qualifizierten Netzwerk vorgemerkter Kaufinteressenten – notwendig ist. Das zweistufige Vermarktungssystem, das zunächst eine stille Vorvermarktung im Netzwerk vorsieht und erst dann die öffentliche Platzierung, sichert dem Verkäufer die Möglichkeit, Preis und Tempo selbst zu gestalten.
Für die steuerlichen Aspekte gilt dabei ein unveränderbarer Grundsatz: Davis & Partner berät in Immobilienfragen, nicht in Steuerfragen. Für die erbschaftsteuerliche Einordnung, die Prüfung des Steuerwerts, die Beantragung von Stundungen und die Gestaltung von Erbschaftsteuerstrategien ist ausschließlich ein qualifizierter Steuerberater oder Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht zuständig.
Wer einer geerbten Immobilie mit klarer Grundlage begegnen möchte, beginnt mit einer strukturierten Immobilienbewertung – die Preisarchitektur folgt aus dem Markt, nicht aus dem Bauchgefühl. Wer zudem verstehen möchte, welche weiteren steuerlichen Lasten beim Immobilienerwerb entstehen können, findet in unserem Artikel zur Grunderwerbsteuer Bayern 2026 eine strukturierte Einordnung.
Christoffer Davis
Immobilienmakler (IHK) · Immobilienbewerter (IHK)
In der Praxis sehe ich regelmäßig Erben, die den Immobilienwert des Finanzamts kommentarlos akzeptieren – und damit mehr Steuern zahlen als nötig. Eine professionelle Bewertung ist keine Formalität, sondern ein echtes Instrument zur Vermögenssicherung.
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Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer 2026 bei Immobilien in Bayern
Welche Freibeträge gelten 2026 bei der Erbschaftsteuer für Immobilien in Bayern?
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad und bleiben 2026 unverändert. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sind bis 500.000 Euro steuerfrei gestellt, Kinder bis 400.000 Euro je Elternteil, Enkel bis 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen sowie sonstige Erben verfügen nur über einen Freibetrag von 20.000 Euro. Übersteigt der Steuerwert der geerbten Immobilie den persönlichen Freibetrag, fällt Erbschaftsteuer auf den übersteigenden Betrag an – der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.
Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer?
Das Finanzamt verwendet die standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Eigenheime ohne ausreichende Vergleichsdaten werden oft im Sachwertverfahren bewertet, was den tatsächlichen Marktwert übersteigen kann. Erben haben das Recht, durch ein Verkehrswertgutachten eines anerkannten Sachverständigen nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger liegt. Das Finanzamt muss diesen niedrigeren Wert dann als Bemessungsgrundlage anerkennen.
Wann bleibt ein geerbtes Haus vollständig steuerfrei?
Das sogenannte Familienheim bleibt steuerfrei, wenn der Erblasser es bis zu seinem Tod selbst zu Wohnzwecken genutzt hat und der Erbe – Ehegatte oder Kind – die Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich selbst bezieht. Für Ehegatten gilt diese Befreiung ohne Wertgrenze. Für Kinder ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, und die Eigennutzungspflicht muss mindestens zehn Jahre eingehalten werden. Zieht das Kind innerhalb dieser Frist aus, fällt die Steuer rückwirkend an.
Was passiert, wenn ich die Erbschaftsteuer nicht aus eigener Liquidität zahlen kann?
§ 28 ErbStG ermöglicht eine Stundung der Erbschaftsteuer auf zu Wohnzwecken genutzte Immobilien für bis zu zehn Jahre, in der Regel die ersten sechs Monate unverzinslich. Die Stundung setzt voraus, dass die sofortige Begleichung eine unzumutbare Härte darstellt – etwa weil ein zwangsweiser Verkauf der Immobilie notwendig wäre. Die Entscheidung liegt im Ermessen des Finanzamts und erfordert eine begründete Antragstellung, idealerweise durch einen Steuerberater.
Hat das BFH-Urteil 2023 zur Sachwertbewertung praktische Bedeutung für Erben in Bayern?
Ja, erhebliche. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass das Sachwertverfahren nicht mechanisch angewandt werden darf, wenn der resultierende Wert den gemeinen Wert der Immobilie überschreitet. In Nürnberger Lagen, wo Bodenrichtwerte und Sachwertannahmen zusammentreffen, können die Steuerwerte des Finanzamts den Marktpreis signifikant übersteigen. Erben, die ein fundiertes Verkehrswertgutachten vorlegen, können diesen Überschuss regelmäßig korrigieren lassen – das spart je nach Objekt und Steuerklasse erhebliche Beträge.
Brauche ich einen Steuerberater für die Erbschaftsteuererklärung bei einer Immobilie?
Nicht zwingend, aber in der Praxis dringend zu empfehlen. Die Erbschaftsteuererklärung erfordert eine korrekte Bewertung der Immobilie, die Prüfung aller Freibeträge und Befreiungstatbestände sowie – bei komplexen Erbfällen – die Abstimmung mit einem Erbrechtsanwalt. Fehler in der Erklärung, insbesondere bei der Geltendmachung des Familienheim-Privilegs oder bei der Inventarbewertung, können zu Nachforderungen oder dem vollständigen Wegfall der Steuerbefreiung führen. Davis & Partner übernimmt die Immobilienbewertung als Grundlage – die steuerrechtliche Einordnung liegt beim Steuerberater oder Fachanwalt.
Kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen, ohne Erbschaftsteuer zu zahlen?
Der Verkauf einer geerbten Immobilie beseitigt nicht die Erbschaftsteuerpflicht – diese entsteht zum Zeitpunkt des Erbfalls und nicht beim späteren Verkauf. Wer die Immobilie verkauft, kann den Erlös zur Begleichung der Erbschaftsteuer nutzen, aber die Steuerschuld bleibt unabhängig vom Verkaufsentscheid bestehen. Zudem kann beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser eine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen – auch dieser Aspekt ist mit einem Steuerberater zu klären.
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