Projektsteuerung statt Notverkauf

Ein Einfamilienhaus in Eibach, Baujahr 1968, Heizung ausgefallen, Dach undicht, Bad seit Jahrzehnten nicht angefasst. Der Eigentümer ist verstorben, die Erbin lebt in Hamburg und hat keinen Kontakt zu einem einzigen Nürnberger Handwerker. Das Haus steht leer, die Nebenkosten laufen, der Druck wächst. In dieser Situation ruft die erste Visitenkarte an, die jemand aus der Familie gezogen hat: ein Aufkäufer, der „schnell, unkompliziert, cash“ kaufen will. Was folgt, wenn man diesen Anruf annimmt, kostet Erben in Nürnberg regelmäßig 20 bis 40 Prozent des realisierbaren Vermögens.

Sanierungsbedarf allein ist kein Grund für einen Notverkauf. Er ist ein Grund für Projektsteuerung.

Die Notverkauf-Falle: Warum Überforderung so teuer wird

Sanierungsbedarf schafft kein Preisproblem. Er schafft ein Koordinationsproblem. Und wer das Koordinationsproblem nicht löst, löst das Preisproblem auf die schlechteste Weise: durch einen Abschlag.

Fix-&-Flip-Aufkäufer sind darauf spezialisiert, diesen Moment zu erkennen. Sie wissen, dass Erben unter Zeitdruck stehen, dass Scheidungsparteien sich nicht einigen können, dass Best-Ager mit einem pflegebedürftigen Angehörigen keine Kapazität für wochenlange Handwerkersuche haben. Das Angebot, das in dieser Situation kommt, klingt nach einer Lösung: kein Aufwand, kein Stress, schnelle Abwicklung. Der Preis, den der Verkäufer zahlt, ist kein Barzahlungsabzug, sondern der Unterschied zwischen dem realisierten Kaufpreis und dem, was bei sachgerechter Vorbereitung erzielbar gewesen wäre.

Ein Haus in Eibach mit rund 80.000 Euro Sanierungsbedarf – Heizung, Bad und Dach zusammen – hat bei vollständiger Aufarbeitung einen anderen Marktwert als dasselbe Haus, das ohne jede Dokumentation und ohne koordinierte Vorbereitung auf den Markt geworfen wird. Der Unterschied liegt je nach Ausgangszustand und Lage bei 100.000 bis 180.000 Euro realisierbarem Mehrerlös. Das ist kein Optimierungspotenzial, sondern Vermögensschutz.

Ich sehe in der Praxis regelmäßig Objekte, die nach einem Notverkauf wenige Monate später, nach vergleichsweise überschaubarer Aufbereitung, mit 30 bis 50 Prozent Aufpreis weiterveräußert werden. Die ursprünglichen Eigentümer hatten weder Information über den erreichbaren Marktpreis noch über den tatsächlichen Sanierungsaufwand. Diese Informationslücke ist das eigentliche Problem. Projektsteuerung schließt sie systematisch.

Was Projektsteuerung konkret bedeutet

Projektsteuerung im Kontext eines Immobilienverkaufs bedeutet, dass Davis & Partner vor der Vermarktung die operative Koordination übernimmt. Das ist kein Bauprojekt-Management im technischen Sinne, sondern die strukturierte Vorbereitung des Objekts auf die Transaktion – in genau dem Umfang, der wirtschaftlich sinnvoll ist.

Der Ausgangspunkt ist eine fachkundige Zustandserfassung. Ein Energieberater bewertet die Heizungsanlage und gibt eine Einschätzung zur energetischen Einstufung nach aktuellem Gebäudeenergiegesetz. Ein Dachsachverständiger prüft den Zustand des Dachs und schätzt den Sanierungsaufwand. Ein Architekt oder Bausachverständiger nimmt das Bad auf und gibt eine marktübliche Kostenkalkulation. Diese Einschätzungen zusammen bilden das Fundament der Preisarchitektur: dokumentierter Aufwand, belegbare Abzüge, transparente Darstellung für jeden Kaufinteressenten.

Was danach folgt, hängt von der wirtschaftlichen Bewertung ab. Teilmaßnahmen, die den Kaufpreis überproportional steigern, werden umgesetzt. Kosmetische Maßnahmen ohne messbaren Mehrwert bleiben aus. Entscheidend ist nicht der Vollzustand, sondern die Entscheidungsreife des Objekts: Kaufinteressenten müssen auf Basis vollständiger, nachvollziehbarer Informationen entscheiden können.

Die bankenreife Objektakte entsteht parallel dazu. Sie enthält Grundbuchauszug, aktuellen Energieausweis, Baupläne, Grundrisse, das Sachverständigen-Gutachten mit Zustandsbeschreibung und die Sanierungskostenkalkulation mit Marktansätzen. Für die finanzierende Bank des Käufers ist diese Dokumentation entscheidend: Ein dokumentierter Sanierungsbedarf mit kalkulierten Kosten ist bankfinanzierbar. Ein undokumentierter nicht. Der Beleihungsauslauf wird durch die Transparenz nicht gedrückt, sondern stabilisiert.

Ein Objekt, zwei Ausgänge: das Eibach-Beispiel aus der Praxis

Das Einfamilienhaus in Eibach ist kein hypothetischer Fall. Es ist ein Mandat, das Davis & Partner unter diesen Bedingungen übernommen hat: Erbin in Hamburg, Haus seit acht Monaten leer, Heizung ausgefallen, Dach mit zwei Undichtigkeiten im Nordbereich, Bad aus dem Jahr 1974 mit Originalinstallation. Ein Aufkäufer hatte bereits ein Angebot unterbreitet.

Das Angebot klang plausibel: Der Aufkäufer nannte den Sanierungsbedarf pauschal mit 140.000 Euro und zog diesen vom geschätzten sanierten Marktwert ab. Was er nicht kommunizierte: Seine Kostenschätzung lag rund 60.000 Euro über dem, was ein unabhängiger Sachverständiger für denselben Maßnahmenumfang angesetzt hätte. Keine Überschätzung, sondern eine eingebaute Marge.

Die Projektsteuerung durch Davis & Partner verlief über vier Monate. Energieberater, Dachsachverständiger und Bausachverständiger wurden koordiniert und beauftragt. Die Heizung wurde durch ein regionales Fachunternehmen aus dem bestehenden Netzwerk instandgesetzt, die Dachreparatur an den beiden Undichtigkeitsstellen erfolgte durch ein Dachdeckerunternehmen. Gesamtinvestition: rund 22.000 Euro. Die vollständige Dokumentation floss in die bankenreife Objektakte. Das Objekt wurde anschließend dem Inner Circle präsentiert – vorgeprüften Kaufinteressenten mit Sanierungs-Affinität aus dem internen Netzwerk – und erzielte einen Kaufpreis, der rund 60 Prozent über dem Angebot des Aufkäufers lag. Nach Abzug der Investitionskosten verblieb ein deutlich positiver Netto-Mehrerlös.

Die vier Monate waren keine verlorene Zeit. Sie waren die Investition, die das Vermögen der Erbin gesichert hat.

Wer profitiert – und wer nicht

Projektsteuerung ist kein universelles Angebot, sondern eine Lösung für spezifische Situationen. Wer davon profitiert, lässt sich klar benennen.

Erben ohne Zeit und ohne lokales Netzwerk sind die häufigste Gruppe. Sie haben eine Immobilie geerbt, leben oft außerhalb der Metropolregion und haben keine Kapazität, wochenlang Handwerkerangebote einzuholen, zu vergleichen und zu koordinieren. Der operative Aufwand ist real – und er überfordert Menschen, die parallel Beruf, Familie und Trauerarbeit bewältigen.

Best-Ager, die ein Eigenheim verkaufen möchten, aber gleichzeitig einen Pflegefall in der Familie betreuen, stehen vor einer ähnlichen Überforderung. Das Haus soll verkauft werden, aber die Kapazität für die Vorbereitung fehlt. Hier schafft Projektsteuerung die Entlastung, die für einen sachgerechten Verkaufsprozess notwendig ist.

Scheidungsparteien, die sich über die Verwendung der Immobilie nicht einig werden, können mit Projektsteuerung die Koordination auslagern. Wenn keine Partei der anderen vertraut, aber beide ein Interesse am bestmöglichen Verkaufsergebnis haben, ist ein neutraler Koordinator oft die einzige Lösung, die funktioniert. Die diskrete Verhandlungsführung durch Davis & Partner schützt beide Seiten vor taktischen Fehlern im Misstrauen der anderen gegenüber.

Wer hingegen handwerklich versiert ist, ein belastbares lokales Netzwerk zu Handwerkern und Architekten hat und die Zeit aufbringen kann, den Prozess selbst zu steuern, braucht diese Leistung nicht. Projektsteuerung ist kein Status-Service, sondern ein wirtschaftliches Instrument für Menschen, bei denen der Koordinationsaufwand andernfalls in einem Vermögensverlust mündet.

Steuerliche Dimension: Sanierungsinvestitionen und der Spekulationsgewinn

Ein Aspekt, der in der Praxis zu selten gesehen wird: Wer Sanierungsmaßnahmen unmittelbar vor dem Verkauf durchführt, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Anschaffungskosten behandeln – mit der Folge, dass sie die Bemessungsgrundlage für den Spekulationsgewinn nach § 23 EStG mindern. Ein Objekt, das innerhalb der Spekulationsfrist veräußert wird und bei dem in den Monaten davor Mittel in Heizung, Dach und Reparaturen investiert wurden, hat steuerlich andere Anschaffungskosten als ohne diese Investitionen.

Die Vorab-Investition reduziert also nicht nur den Sanierungsabschlag des Käufers, sondern kann auch die Steuerlast des Verkäufers mindern. Eine verbindliche steuerliche Beratung liegt in der Zuständigkeit des Steuerberaters des Verkäufers.

Das zweistufige Vermarktungssystem nach der Projektsteuerung

Wenn die Projektsteuerung abgeschlossen und die bankenreife Objektakte vollständig ist, beginnt die Marktvalidierung im Rahmen des zweistufigen Vermarktungssystems. Der erste Schritt erfolgt diskret: Das Objekt wird dem Inner Circle vorgestellt – einem Netzwerk aus vorgeprüften Kaufinteressenten, die Sanierungs-Affinität mitbringen und die Preisspannen für Objekte dieser Kategorie kennen. Diese Gruppe trifft Entscheidungen auf Basis vollständiger Information.

Das zweistufige Vermarktungssystem schützt das Objekt vor dem Mechanismus, der bei unvorbereiteten Verkäufen regelmäßig greift: Interessenten, die nicht kaufen, schwächen die Verhandlungsposition des Verkäufers im nächsten Gespräch. Im Inner Circle ist dieser Effekt ausgeschlossen. Die diskrete Verhandlungsführung sichert eine Position der Stärke, die durch die vorherige Projektsteuerung erst ermöglicht wurde.

Wer verstehen möchte, wie diese Dynamik bei Objekten mit bereits vorhandenem Sanierungsstau und ohne vorherige Sanierungsmaßnahmen funktioniert, findet im Artikel Sanierungsstau als Chance: Fix-&-Flip-Aufkauf verhindern ergänzende Einordnungen aus der Praxis.

Wer wissen möchte, welchen Marktwert sein Objekt trotz Sanierungsbedarf trägt – und ob Projektsteuerung wirtschaftlich sinnvoll ist –, kann mit der kostenfreien Immobilienbewertung einen strukturierten Einstieg ohne Verpflichtung nehmen.

FAQ: Projektsteuerung beim Immobilienverkauf in Nürnberg

Was versteht Davis & Partner unter Sanierungs-Projektsteuerung?

Projektsteuerung bezeichnet die operative Koordination aller Vorbereitungsmaßnahmen vor dem Verkauf eines Objekts mit Sanierungsbedarf. Davis & Partner übernimmt dabei die Beauftragung und Steuerung von Energieberatern, Sachverständigen, Handwerkern und Architekten – in dem Umfang, der wirtschaftlich sinnvoll ist. Das Ergebnis ist eine bankenreife Objektakte mit vollständiger Dokumentation und eine Preisarchitektur auf belastbarer Grundlage.

Wie hoch ist der typische Mehrerlös durch Projektsteuerung gegenüber einem Notverkauf?

Das hängt vom Einzelfall ab: vom Umfang des Sanierungsbedarfs, der Lage und der Ausgangssituation. In der Praxis liegt der Unterschied zwischen einem unvorbereiteten Notverkauf und einem sachgerecht gesteuerten Verkaufsprozess regelmäßig bei 20 bis 40 Prozent des Marktwertes. Hinzu kommt die steuerliche Dimension: Vorab-Investitionen können die Bemessungsgrundlage für einen etwaigen Spekulationsgewinn nach § 23 EStG mindern.

Wer trägt die Kosten der Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf?

Die Kosten werden vom Eigentümer getragen und fließen in die Gesamtkalkulation ein. Davis & Partner koordiniert den Prozess und bezieht die aufgewendeten Mittel in die Preisarchitektur ein: Der erzielbare Kaufpreis steigt in aller Regel deutlich stärker als die getätigten Investitionen. Eine wirtschaftliche Vorab-Bewertung – was bringt welche Maßnahme – ist Teil der Projektsteuerungsleistung.

Ist Projektsteuerung auch bei Wohnungen mit Sanierungsbedarf sinnvoll?

Grundsätzlich ja, aber mit anderem Kalkül. Bei Eigentumswohnungen sind die Handlungsmöglichkeiten durch die Gemeinschaftsordnung begrenzt: Außenfassade, Dach und Gemeinschaftseigentum liegen nicht in der alleinigen Entscheidungsgewalt des Eigentümers. Projektsteuerung konzentriert sich daher auf das Sondereigentum sowie auf die vollständige Aufbereitung der WEG-Unterlagen für die bankenreife Objektakte.

Kann ich als Erbe die Kosten der Projektsteuerung steuerlich geltend machen?

Die steuerliche Behandlung ist vom individuellen Fall abhängig und sollte mit einem Steuerberater besprochen werden. Als allgemeine Einordnung: Kosten für Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf können unter bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage für den Spekulationsgewinn nach § 23 EStG mindern. Eine verbindliche Aussage trifft ausschließlich der Steuerberater.

Was ist der Inner Circle und wie schützt er den Verkäufer?

Der Inner Circle bezeichnet das interne Netzwerk vorqualifizierter Kaufinteressenten bei Davis & Partner. Sanierungsobjekte werden nach vollständiger Aufbereitung zunächst diskret in diesem Netzwerk angeboten, bevor eine öffentliche Vermarktung erfolgt. Diese Marktvalidierung sichert die Verhandlungsposition des Verkäufers: Echte Nachfrage wird ohne öffentliche Preisankündigung sondiert, und Interessenten, die nicht kaufen, hinterlassen kein nach außen sichtbares Signal.

Was ist der Unterschied zwischen Projektsteuerung und klassischer Maklertätigkeit?

Klassische Maklertätigkeit beginnt, wenn das Objekt vermarktungsreif ist. Projektsteuerung schließt die operative Lücke davor: Sie koordiniert alles, was notwendig ist, damit das Objekt überhaupt in diese Position kommt – für Situationen, in denen der Eigentümer die Vorbereitung nicht selbst leisten kann oder will. Das Projektsteuerungs-Honorar wird einzelvertraglich vereinbart, getrennt von der Makler-Provision für die nachgelagerte Vermarktung.