Provisionsregelung seit 2020: Was Eigentümer wissen müssen

Wer in Nürnberg, Fürth oder Erlangen eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte verkauft, begegnet seit Ende 2020 einer neuen Rechtslage: Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnimmobilien, in Kraft getreten am 23. Dezember 2020, hat die Spielregeln für Käufer und Verkäufer grundlegend verändert. Für Eigentümer, die ihren Verkauf professionell strukturieren, eröffnet diese Regelung mehr Gestaltungsspielraum als auf den ersten Blick erkennbar ist.

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Das Wichtigste in Kürze: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Halbteilungsprinzip: Wer als Verkäufer einen Makler beauftragt, darf dem Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision aufbürden. Der Maklervertrag mit dem Käufer bedarf der Schriftform. In Bayern liegt die ortsübliche Gesamtprovision bei 3,57 Prozent auf jeder Seite, also 7,14 Prozent des Kaufpreises zusammengerechnet.

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Das Halbteilungsprinzip: Regelung, Hintergrund und Reichweite

Das Gesetz vom 23. Dezember 2020 gilt ausschließlich für Kaufverträge über Wohnimmobilien – also Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften – die an Verbraucher veräußert werden. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser als Gesamtobjekt und Grundstücksverkäufe fallen nicht in den Anwendungsbereich. Dort bleibt die Provisionsgestaltung weiterhin frei verhandelbar.

Für Wohnimmobilien gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, und ist dieser tätig, um sowohl Verkäufer als auch Käufer zu bedienen – was in der Praxis die Regel ist – , dann darf der Käufer maximal die Hälfte der Provision tragen, die der Verkäufer zahlt. Übernimmt der Verkäufer eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises, zahlt auch der Käufer maximal 3,57 Prozent. Der Käufer darf erst dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn er seinerseits einen schriftlichen Maklervertrag unterzeichnet hat. Ein mündliches Angebot, ein E-Mail-Austausch oder ein Exposé allein genügen nicht mehr.

Die Schriftformvoraussetzung ist kein bürokratischer Formalismus. Sie schützt den Käufer vor unerwarteten Kostenforderungen – und sie schützt den professionellen Makler vor der Forderung nach provisionsloser Doppeltätigkeit. Wer als Makler die Interessen beider Seiten wahrnimmt, handelt in einer Doppeltätigkeit, die das Gesetz ausdrücklich anerkennt und regelt, solange Transparenz gewahrt und die Halbteilung beachtet wird.

Bayern-Spezifika: Provisionshöhe und Marktpraxis in der Metropolregion

Deutschland kennt keine gesetzlich fixierte Maklerprovision. Das Gesetz legt lediglich die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer fest, nicht die Höhe. Was als „ortsüblich“ gilt, variiert je nach Bundesland und hat sich historisch aus der Marktpraxis entwickelt.

In Bayern – und damit in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach – ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer die etablierte Marktgröße, aufgeteilt in je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer. Diese Aufteilung war in Bayern schon vor 2020 gängig, weshalb das Gesetz hier weniger einschneidend wirkte als in norddeutschen Bundesländern, wo Verkäufer zuvor häufig provisionsfrei standen.

Für Eigentümer in Nürnberg bedeutet die Marktpraxis: Die Provision ist Teil der Transaktionskosten, die in die Preisarchitektur eines Verkaufs einkalkuliert werden müssen. Bei einer Eigentumswohnung im mittleren Segment bewegt sich die Verkäuferprovision im fünfstelligen Bereich. Sie ist steuerlich absetzbar, wenn der Verkauf im Rahmen einer Einkünfteerzielung stattfindet, und sie ist Teil der Anschaffungskosten des Käufers, was seine Finanzierungsstruktur und den Beleihungsauslauf beeinflusst.

Ein Detail, das in der Praxis häufig unterschätzt wird: Weil der Käufer nun verbindlich einen eigenen schriftlichen Maklervertrag unterzeichnet, ist die Provisionserwartung für alle Beteiligten transparenter und gerichtsfester. Das reduziert Konflikte nach Vertragsschluss erheblich.

Doppeltätigkeit und Interessenwahrung: Was Eigentümer wirklich brauchen

Das Gesetz regelt die Vergütung, aber nicht die Qualität der Leistung. Hier liegt der entscheidende Unterschied zwischen einem standardisierten Maklerauftrag und einem Mandat, das die Eigentumsposition des Verkäufers konsequent schützt.

Doppeltätigkeit im Sinne des Gesetzes bedeutet, dass ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig ist. Diese Konstellation ist legal und bei privaten Wohnimmobilientransaktionen der Normalfall. Sie birgt jedoch eine Spannung: Wessen Interessen priorisiert der Makler, wenn Käufer und Verkäufer in der Preisverhandlung divergieren?

Die Antwort liegt nicht im Gesetz, sondern im konkreten Vertrag. Ein Eigentümer, der Davis & Partner mit einem Mandat betraut, erhält einen Makler, dessen Leistung sich an dem Nettoerlös misst, der nach Abzug aller Kosten auf dem Konto des Verkäufers verbleibt. Die diskrete Verhandlungsführung im Interesse des Verkäufers ist dabei nicht ein netter Zusatz, sondern das Kernversprechen.

Der Unterschied zeigt sich konkret in der Struktur des Vermarktungsprozesses. Das zweistufige Vermarktungssystem von Davis & Partner stellt sicher, dass jedes Mandat zunächst dem vorqualifizierten Käufer-Netzwerk des Inner Circle präsentiert wird, bevor eine strategische externe Platzierung erfolgt. Wer in einer Position der Stärke in die Verhandlung eintritt, weil bereits valide Kaufinteressenten vorhanden sind, erzielt Ergebnisse, die der reine Preisvergleich mit dem Provisionsansatz nicht abbildet.

Bankenreife Objektakte und Bestpreis: Der Zusammenhang, den viele übersehen

Die Provisionsregelung hat einen indirekten Effekt, der für Nürnberger Eigentümer relevant ist. Weil die Provision nun hälftig auf den Käufer entfällt und dieser sie aus seiner Eigenkapitalbasis bestreiten muss, steigen die Gesamtkosten des Kaufs für den Erwerber. Bei angespanntem Eigenkapital kann die Provision den Beleihungsauslauf belasten und die Finanzierungsspielräume des Käufers verengen.

Für den Verkäufer bedeutet das: Ein Käufer, dessen Finanzierung nicht stabil steht, ist kein belastbarer Vertragspartner. Gerade bei Eigentumswohnungen in Nürnberg oder bei Einfamilienhäusern im Umland – etwa in Heroldsberg, Feucht oder Zirndorf – ist die Käuferqualifikation ein eigenständiges Risikoelement in jeder Transaktion.

Die bankenreife Objektakte, die Davis & Partner für jedes Mandat erstellt, adressiert dieses Risiko direkt. Sie enthält alle kaufpreisrelevanten Unterlagen in einer Form, die der Kreditabteilung der finanzierenden Bank eine schnelle und vollständige Prüfung ermöglicht: Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Nachweise zu Sanierungsmaßnahmen. Diese Vollständigkeit verkürzt die Finanzierungsprüfung messbar – und verhindert, dass der Käufer aufgrund von Dokumentationslücken in eine Finanzierungsrate läuft, die den Abschluss gefährdet.

Die Marktvalidierung, die Davis & Partner im Vorfeld jedes Mandats durchführt, erlaubt es, den Bestpreis nicht zu erraten, sondern argumentativ zu fundieren. Wer weiß, bei welchem Preis vergleichbare Objekte in Nürnberg-Mögeldorf, in der Südstadt oder in Fürth-Südstadt tatsächlich abgeschlossen haben – nicht nur, zu welchem Preis sie inseriert wurden – , gestaltet die Preisarchitektur aus einer faktischen Position heraus, die dem Käufer und seiner Bank gegenüber standhält.

Für Eigentümer, die den Zusammenhang zwischen Dokumentationsqualität und erzielbarem Kaufpreis verstehen wollen, bietet die professionelle Immobilienbewertung eine fundierte Ausgangsbasis. Mehr zum Ablauf eines strukturierten Verkaufsprozesses in der Metropolregion findet sich auf unserer Seite Haus verkaufen in Nürnberg.

Entscheidungsreife schaffen: Wann und wie Eigentümer jetzt handeln sollten

Der Gesetzgeber wollte mit dem Halbteilungsprinzip die Kaufnebenkosten für Erwerber senken und mehr Transparenz in die Provisionsgestaltung bringen. Dieses Ziel hat das Gesetz erreicht. Was es nicht verändert hat, ist die Kernfrage, vor der jeder Eigentümer steht: Welcher Makler liefert – nach Provision, nach Zeitaufwand und nach Nervenkapazität – den höchsten Nettoerlös?

Die Antwort liegt nicht in der Provisionshöhe allein. Ein Makler, der eine Eigentumswohnung in der Nürnberger Lorenzer Altstadt für 12 Prozent über Marktwert verkauft, erzielt für den Eigentümer trotz voller Provision mehr als ein Discountmakler, der auf halber Marge schnell abschließt. Die Entscheidungsreife entsteht dort, wo Eigentümer die Provision als Investition in das Ergebnis begreifen, nicht als Kostenfaktor, der minimiert werden muss.

Davis & Partner arbeitet mit einem Mandatsmodell, das auf langfristige Reputation setzt: Kein Massengeschäft, keine Parallelmandate ohne Kapazität, sondern fokussierte Vermarktung mit vollständiger Dokumentation und einem Verhandlungsmandat, das den Verkäufer konsequent schützt. Die Marktvalidierung vor Mandatsbeginn erlaubt es, Preiserwartungen zu kalibrieren, bevor das Objekt öffentlich wird. Wer zu früh zu einem falschen Preis auf den Markt geht, brennt Vermarktungszeit und verliert Verhandlungsspielraum – das kostet mehr als jede Provision.

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Häufige Fragen zur Provisionsregelung seit 2020

Was hat sich durch das Gesetz vom 23. Dezember 2020 konkret geändert?

Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten schreibt für Wohnimmobilien zwingend vor, dass der Käufer höchstens so viel Provision zahlen darf wie der Verkäufer. Hatte ein Verkäufer zuvor die Möglichkeit, die gesamte Provision auf den Käufer abzuwälzen – was in einzelnen Märkten üblich war – , ist das seither nicht mehr zulässig. Zusätzlich bedarf der Maklervertrag mit dem Käufer der Schriftform. Ohne schriftliche Einigung kann der Makler vom Käufer keine Provision verlangen.

Gilt die Halbteilungsregel auch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?

Nein. Das Gesetz gilt ausschließlich für Kaufverträge über Wohnimmobilien, die an Verbraucher veräußert werden. Mehrfamilienhäuser als Gesamtobjekt, Gewerbeimmobilien und Grundstücke ohne aufstehende Wohngebäude fallen nicht in den Anwendungsbereich. Bei diesen Objekten ist die Provisionsgestaltung weiterhin frei verhandelbar, und die Provision kann vollständig vom Käufer getragen werden, sofern dies so vereinbart wird.

Wie hoch ist die ortsübliche Maklerprovision in Bayern und der Metropolregion Nürnberg?

In Bayern ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer die etablierte Marktgröße, die hälftig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Das entspricht je 3,57 Prozent. Diese Größe ist nicht gesetzlich fixiert – sie ist die Marktpraxis, die sich in Bayern über Jahrzehnte entwickelt hat. Abweichende Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich, aber in der Metropolregion Nürnberg unüblich.

Muss der Käufer den Maklervertrag unterschreiben, bevor der Makler tätig wird?

Das Gesetz verlangt die Schriftform für den Maklervertrag mit dem Käufer, bevor dieser zur Provisionszahlung verpflichtet werden kann. In der Praxis wird der schriftliche Maklervertrag mit dem Käufer typischerweise zu Beginn der Kaufverhandlung oder spätestens vor der Reservierung unterzeichnet. Ein mündliches oder konkludentes Angebot begründet keinen durchsetzbaren Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer mehr.

Beeinflusst die hälftige Maklerprovision die Finanzierung des Käufers?

Ja, mittelbar. Die Käuferprovision ist Teil der Kaufnebenkosten, die der Käufer aus dem Eigenkapital bestreiten muss, da Banken sie in der Regel nicht finanzieren. Bei angespanntem Eigenkapital kann die Provision den Beleihungsauslauf belasten und die Finanzierungsspielräume des Käufers verengen. Für den Verkäufer bedeutet das: Ein Käufer mit dünner Eigenkapitaldecke ist ein erhöhtes Transaktionsrisiko. Die sorgfältige Vorqualifikation von Kaufinteressenten ist deshalb ein unterschätzter Teil professioneller Vermarktung.

Kann ich als Verkäufer die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Die steuerliche Behandlung der Verkäuferprovision hängt vom konkreten Sachverhalt ab. Wer eine Immobilie im Privatvermögen veräußert und dabei Spekulationsgewinn erzielt, kann die Provision als Veräußerungskosten gewinnmindernd ansetzen. Bei Immobilien im Betriebsvermögen oder im Rahmen gewerblicher Grundstückshandel gelten andere Regeln. Da es sich um eine steuerrechtliche Beurteilung des Einzelfalls handelt, empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters.

Warum erzielen professionell strukturierte Verkäufe trotz Provision häufig höhere Nettoerlöse?

Die Provisionskosten werden durch den erzielbaren Kaufpreis relativiert. Ein Makler, der eine vollständige bankenreife Objektakte vorlegt, eine fundierte Preisarchitektur entwickelt und über ein vorqualifiziertes Käufer-Netzwerk verfügt, verkürzt die Vermarktungszeit und verhindert Preisabschläge in der Verhandlung. In der Praxis zeigt sich, dass Objekte mit lückenhafter Dokumentation oder ohne strategische Preispositionierung deutlich mehr Kaufpreis verlieren, als die Provision kostet. Die Entscheidungsreife der Käufer entsteht dort, wo Fakten und Transparenz die Unsicherheit verdrängen – und das wirkt sich direkt auf den Abschlusspreis aus.