Schenkung der Immobilie: Steuerliche Vorbereitung
30. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit
Wer eine Immobilie in der Metropolregion Nürnberg zu Lebzeiten überträgt, gestaltet aktiv, was andernfalls dem Zufall des Erbfalls überlassen bleibt. Die Schenkung einer Immobilie folgt denselben steuerlichen Regeln wie das Erbrecht – sie bietet jedoch einen entscheidenden Vorteil: Die steuerpflichtigen Eigentümerinnen und Eigentümer handeln mit vollständiger Entscheidungsreife, solange Zeit und Gestaltungsspielraum noch vorhanden sind.
Die steuerliche Vorbereitung einer Immobilienschenkung in Nürnberg und der Metropolregion beginnt mit einer belastbaren Wertermittlung. Sie bestimmt, ob Freibeträge ausgeschöpft werden, ob eine gestaffelte Übertragung sinnvoll ist und wie Nießbrauchsvorbehalte oder Kettenschenkungen die Steuerlast strukturell reduzieren. Eine fundierte Marktvalidierung ist die Grundlage, auf der jede weitere Planung aufsetzt – und zugleich der Moment, an dem Davis & Partner regelmäßig in den Prozess eintritt.
Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer: ein System, zwei Zeitpunkte
Das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht behandelt unentgeltliche Übertragungen unter Lebenden und Übertragungen von Todes wegen nach identischen Grundsätzen. Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze sind für Schenkung und Erbschaft gleich; der Unterschied liegt allein im Zeitpunkt der Übertragung und in den damit verbundenen Gestaltungsmöglichkeiten.
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können Vermögen bis zur Höhe des gesetzlichen Freibetrags steuerfrei übertragen. Kinder profitieren für jeden Elternteil von einem eigenen persönlichen Freibetrag, der für Schenkungen und Erbschaften gemeinsam geführt wird. Entscheidend ist die Zehnjahresfrist: Jeder Freibetrag steht nach zehn Jahren vollständig neu zur Verfügung. Wer frühzeitig überträgt, schafft die Voraussetzung, denselben Freibetrag mehrfach zu nutzen – einmal durch Schenkung, ein weiteres Mal durch den späteren Erbfall, wenn ausreichend Zeit verstrichen ist.
Für Enkel, Geschwister, Nichten und Neffen gelten ungünstigere Steuerklassen mit spürbar niedrigeren Freibeträgen. In diesen Konstellationen ist die vorweggenommene Erbfolge durch gezielte Schenkungen an Kinder, die ihrerseits an die nächste Generation weiterübertragen können, häufig ein wirksames Gestaltungsmittel.
Kettenschenkung und Nießbrauchsvorbehalt als Gestaltungshebel
Zwei Instrumente stehen im Mittelpunkt der steuerlichen Praxis, wenn es um die Schenkung von Immobilien in der Metropolregion Nürnberg geht.
Die Kettenschenkung nutzt die Tatsache, dass das Verwandtschaftsverhältnis zum unmittelbaren Schenker die Steuerklasse und den Freibetrag bestimmt. Ein Elternteil, der eine Immobilie zunächst an den Ehegatten und von dort an das Kind überträgt, ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen, dass jeder Schritt mit dem für das jeweilige Verhältnis geltenden Freibetrag abgerechnet wird. Die Finanzbehörden prüfen solche Konstruktionen auf ihre wirtschaftliche Eigenständigkeit; eine Kettenschenkung, die ausschließlich auf Steuervermeidung ausgerichtet ist und bei der der Erstbeschenkten kein eigener Entscheidungsspielraum verbleibt, wird steuerlich als Direktschenkung behandelt. Die Gestaltung erfordert deshalb eine sorgfältige rechtliche Begleitung durch einen auf Schenkungsteuer spezialisierten Steuerberater oder Notar.
Der Nießbrauchsvorbehalt ist in der Praxis das weitaus häufigere Instrument. Überträgt der Eigentümer eine Immobilie an das Kind und behält sich das Nießbrauchsrecht vor, bleibt er wirtschaftlich in der Rolle des Nutzungsberechtigten: Er kann die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen. Schenkungsteuerlich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts die Bemessungsgrundlage erheblich. Der Kapitalwert berechnet sich aus dem jährlichen Nutzungswert, multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger, der aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts abgeleitet wird. Je jünger der Schenker zum Zeitpunkt der Übertragung ist, desto höher fällt der Kapitalwert des Nießbrauchs und damit desto niedriger die Schenkungsteuerbemessungsgrundlage aus. Ich sehe in der Praxis regelmäßig, dass dieser Zeitfaktor unterschätzt wird: Wer mit der Schenkung wartet, bis gesundheitliche Einschränkungen auftreten, verliert den Hebeleffekt des Nießbrauchs fast vollständig.
Pflichtteilsergänzungsanspruch: das unterschätzte Risiko
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, muss einen Aspekt kennen, der häufig erst im Erbfall sichtbar wird. Pflichtteilsberechtigte Erben, in der Regel Kinder und Ehegatten, haben nach dem Tod des Schenkers das Recht, Schenkungen der letzten zehn Jahre bei der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs zu berücksichtigen. Dabei gilt die sogenannte Abschmelzregel: Pro vollem Jahr, das seit der Schenkung vergangen ist, reduziert sich der berücksichtigte Anteil der Schenkung um zehn Prozent. Eine Schenkung, die mehr als zehn Jahre zurückliegt, bleibt vollständig außer Ansatz. Eine Schenkung, die neun Jahre zurückliegt, wird nur noch zu zehn Prozent einbezogen, eine fünf Jahre zurückliegende Schenkung zu fünfzig Prozent.
Diese Abschmelzregel macht den frühen Zeitpunkt der Übertragung auch aus erbrechtlicher Sicht relevant. Wer die Immobilie heute überträgt, verringert schrittweise die Berechnungsgrundlage für spätere Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Begünstigter. Für Familiensituationen mit mehreren Kindern, bei denen ein Kind die Immobilie erhält und andere Geschwister leer ausgehen, ist diese Zeitkomponente zentral.
Ein auf Erbrecht spezialisierter Rechtsanwalt oder Notar sollte die Übertragungskonstruktion auf mögliche Pflichtteilsrisiken prüfen, bevor der Schenkungsvertrag beurkundet wird.
Schenkung jetzt oder Erbschaft später: die Abwägung
Die Entscheidung zwischen vorweggenommener Erbfolge durch Schenkung und dem klassischen Erbweg hängt von drei Faktoren ab: dem aktuellen Immobilienwert, der Lebenserwartung des Schenkers und der Steuerprogression bei einem späteren Erbfall.
Wächst der Immobilienwert in der Metropolregion Nürnberg in den kommenden Jahren weiter, erhöht sich die zukünftige Steuerbemessungsgrundlage im Erbfall entsprechend. Eine heutige Schenkung überträgt den aktuellen Wert – und damit die aktuelle, niedrigere Steuerbelastung. Gleichzeitig beginnt mit der Schenkung die Zehnjahresfrist für eine erneute Nutzung des Freibetrags zu laufen, was bei langer Restlebenserwartung eine weitere Übertragung ermöglicht.
Für die steuerliche Bewertung einer solchen Entscheidung ist die Wertermittlung der Ausgangspunkt. Die Immobilienbewertung von Davis & Partner liefert die belastbare Marktzahl, auf der der Steuerberater seine Berechnungen aufbaut. Ohne eine professionelle Wertermittlung arbeitet die Steuerberatung mit Schätzgrößen – und das schenkungssteuerliche Risiko liegt beim Eigentümer.
Ein Beispiel aus dem Nürnberger Umland: Ein Einfamilienhaus in einer ruhigen Lage nördlich der Stadt wird von den Eltern an ein einziges Kind übertragen. Mit einem Nießbrauchsvorbehalt zugunsten beider Elternteile und der Nutzung des vollen Kinderfreibetrags kann die Schenkungsteuerbelastung auf null oder auf einen sehr geringen Betrag reduziert werden, sofern die Wertermittlung einen marktgerechten Wert ausweist und der Kapitalwert der beiden Nießbrauchsrechte entsprechend hoch ist. Der Notar beurkundet die Übertragung, der Steuerberater berechnet die Steuer, und Davis & Partner liefert die Grundlage für die bankenreife Objektakte, die auch für spätere Finanzierungsfragen des übernehmenden Kindes relevant ist.
Wertfeststellung als Basis der Schenkungssteuererklärung
Das Finanzamt berechnet den steuerlichen Grundbesitzwert nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Wie beim Erbfall gilt: Steuerpflichtige können durch ein Verkehrswertgutachten nachweisen, dass der tatsächliche Marktwert niedriger liegt als der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert. Das Finanzamt ist an diesen Nachweis gebunden, sofern das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt wurde.
Der Artikel zur Erbschaftsteuer bei Immobilien in Nürnberg beschreibt diesen Mechanismus im Detail. Er gilt vollständig entsprechend auch für Schenkungen: Wer ein Objekt mit Modernisierungsrückstand, schwieriger Mikrolage oder besonderen baulichen Einschränkungen überträgt, sollte prüfen, ob das Verkehrswertgutachten die Steuerbemessungsgrundlage unter den persönlichen Freibetrag drückt oder zumindest erheblich reduziert.
Für die Schenkungssteuererklärung selbst gilt: Sie ist grundsätzlich binnen drei Monaten nach der Schenkung beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Kommt es zu einer Schenkung, bei der die steuerliche Bemessungsgrundlage erst durch ein Gutachten ermittelt werden muss, empfiehlt sich eine enge Abstimmung zwischen Notar, Steuerberater und dem Sachverständigen, um die Fristen einzuhalten.
Die Preisarchitektur der Schenkung – also die Frage, welcher Wert der Steuererklärung zugrunde liegt – ist kein Detail. Sie entscheidet darüber, ob die Übertragung steuerlich effizient ist oder ob Steuersubstrat verschenkt wird, das durch eine sorgfältige Marktvalidierung hätte eingespart werden können.
Häufige Fragen zur Immobilienschenkung in Nürnberg
Was ist der Unterschied zwischen Schenkung und vorweggenommener Erbfolge?
Beide Begriffe beschreiben im Kern dasselbe Instrument: die unentgeltliche Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten. Vorweggenommene Erbfolge ist der familienrechtlich geprägte Begriff, der betont, dass die Übertragung gezielt auf eine spätere Nachlassgestaltung hin erfolgt. Schenkung ist der zivilrechtliche Oberbegriff. Steuerrechtlich werden beide Formen nach den gleichen Regeln behandelt, sofern es sich um eine unentgeltliche Zuwendung handelt.
Muss ich die Schenkung einer Immobilie beim Notar beurkunden lassen?
Ja, die Übertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags sowie die anschließende Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Erst mit der Grundbucheintragung ist die Schenkung zivilrechtlich vollzogen. Ohne Beurkundung ist der Schenkungsvertrag nichtig.
Wie hoch ist die Schenkungsteuer bei der Übertragung einer Immobilie an Kinder?
Das hängt vom steuerlichen Wert der Schenkung nach Abzug des Nießbrauchs oder anderer Lasten sowie vom persönlichen Freibetrag des Kindes ab. Den genauen Steuerbetrag berechnet der Steuerberater auf Grundlage einer belastbaren Wertermittlung. Ohne diese Zahl bleibt jede Schätzung unverbindlich. Davis & Partner liefert die Marktbewertung, auf der die steuerliche Berechnung aufbaut.
Was passiert, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung stirbt?
Die Schenkung wird in diesem Fall mit dem späteren Erbfall zusammengerechnet. Der bereits genutzte Freibetrag steht im Erbfall nicht mehr vollständig zur Verfügung. Das Schenkungsteuerrecht rechnet die frühere Steuer auf die Erbschaftsteuer an, um eine Doppelbelastung zu vermeiden; der konkrete Effekt hängt von den Verhältnissen im Einzelfall ab und ist mit dem Steuerberater zu klären.
Kann der Schenker die Immobilie nach der Übertragung weiter nutzen?
Das ist der typische Fall bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt. Der Schenker überträgt das zivilrechtliche Eigentum an das Kind, behält aber das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu beziehen. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und kann für die Dauer des Lebens des Schenkers ausgestaltet werden.
Lohnt sich ein Verkehrswertgutachten für die Schenkungssteuererklärung?
Es lohnt sich immer dann, wenn der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert den tatsächlichen Marktwert übersteigt und die potenzielle Steuerersparnis die Gutachtenkosten übersteigt. Bei Objekten mit Sanierungsrückstand, Denkmalschutz oder ungünstiger Mikrolage ist das häufig der Fall. Davis & Partner kann in einem ersten Schritt einschätzen, ob eine vertiefte Wertermittlung für Ihre Situation sinnvoll ist.
Wie früh sollte ich mit der Planung einer Immobilienschenkung beginnen?
So früh wie möglich. Der Nießbrauchsvorbehalt verliert mit steigendem Alter des Schenkers an steuerlicher Wirkung, weil der altersabhängige Vervielfältiger sinkt. Die Zehnjahresfrist für den Freibetrag läuft erst mit der vollzogenen Schenkung an. Und die Abschmelzregel für Pflichtteilsergänzungsansprüche beginnt erst mit der Übergabe zu laufen. Wer mit der Planung in einem frühen Stadium beginnt, hat deutlich mehr Gestaltungsspielraum als jemand, der erst handelt, wenn gesundheitliche oder familiäre Entwicklungen den Entscheidungsdruck erhöhen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerrechtliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Freibeträge, Steuersätze und steuerliche Gestaltungsoptionen unterliegen dem jeweils geltenden Gesetzesstand und sind stets mit einem Steuerberater oder Notar zu klären.
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