Kaufpreisaufteilung Grund/Gebäude: Steueroptimierung

Wer in Nürnberg eine vermietete Immobilie kauft, steht nach dem Notartermin vor einer Frage, die über die Rendite der nächsten Jahrzehnte entscheidet: Wie wird der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt? Die Kaufpreisaufteilung klingt nach einer buchhalterischen Randnotiz, ist aber ein steuerlich folgenreicher Vorgang – weil das Gebäude abschreibbar ist, das Grundstück hingegen nicht.

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Das Wichtigste in Kürze: Beim Kauf einer Mietimmobilie bestimmt die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstückswert und Gebäudewert, wie viel Abschreibung (AfA) ein Käufer jährlich steuerlich geltend machen kann. In Nürnberger Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten verbleiben oft nur 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises als AfA-Basis. Am Stadtrand, wo Bodenrichtwerte niedriger liegen, fällt der Gebäudeanteil und damit die abschreibbare Basis entsprechend höher aus.

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Warum Grundstück und Gebäude steuerlich unterschiedlich behandelt werden

Das deutsche Steuerrecht unterscheidet streng zwischen Grund und Boden einerseits sowie dem darauf stehenden Gebäude andererseits. Hintergrund ist das Prinzip der Abnutzung: Ein Gebäude verschleißt über Zeit, verliert wirtschaftlich an Wert und darf deshalb über seine Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Ein Grundstück hingegen gilt als unvergänglich – es unterliegt keinem wirtschaftlichen Wertverzehr und ist daher vom Ansatz einer Abschreibung ausgeschlossen.

Für Käufer, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, hat das unmittelbare Auswirkungen auf die Rentabilitätsrechnung. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und reduziert damit die jährliche Steuerlast. Wer eine Immobilie mit einem Gebäude erwirbt, das nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurde, kann zwei Prozent des Gebäudewerts jährlich abschreiben. Bei Altbauten, die vor 1925 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz 2,5 Prozent. Für Denkmäler gelten erhöhte Abschreibungssätze, die im Einzelfall deutlich günstiger ausfallen können.

Das entscheidende Wort ist „Gebäudewert“ – nicht Kaufpreis. Wer also eine Eigentumswohnung in der Nürnberger Südstadt für 420.000 Euro erwirbt, schreibt nicht 420.000 Euro ab, sondern nur den Anteil, der nach sorgfältiger Aufteilung dem Gebäude zuzuordnen ist. In zentralen Nürnberger Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kann dieser Anteil erheblich kleiner ausfallen als Käufer zunächst erwarten.

Bodenrichtwerte in Nürnberg: Mikrolage entscheidet über die AfA-Basis

Die Kaufpreisaufteilung orientiert sich am Bodenrichtwert – dem amtlichen Referenzwert für Grundstücksflächen, den der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg regelmäßig ermittelt und im Geoportal der Stadt öffentlich zugänglich macht. Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage wert ist, und bildet damit die Grundlage für den Wertanteil des Bodens am Gesamtkaufpreis.

Innenstadtnahe Lagen wie die Altstadt, St. Johannis, die Südstadt oder das Gostenhof-Gebiet weisen Bodenrichtwerte auf, die in guten Mikrolagen zwischen 200 und 300 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche liegen. Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Miteigentumsanteil an der Grundstücksfläche ergibt das bereits einen erheblichen absoluten Bodenwert – selbst wenn die Fläche pro Einheit gering ist. Liegt der Bodenwertanteil bei einem Kaufpreis von 420.000 Euro beispielsweise bei 180.000 Euro, verbleiben für das Gebäude 240.000 Euro als AfA-Basis. Zwei Prozent davon ergeben 4.800 Euro jährliche Abschreibung – ein Betrag, der über 50 Jahre kumuliert erhebliche Steuereffekte erzeugt.

Ganz anders stellt sich die Lage am Stadtrand dar. In Gebieten wie Langwasser, Eibach oder in den nördlichen Randlagen der Metropolregion liegen Bodenrichtwerte häufig zwischen 50 und 80 Euro je Quadratmeter. Der Bodenwertanteil fällt damit absolut deutlich geringer aus – und entsprechend mehr vom Kaufpreis entfällt rechnerisch auf das Gebäude. Für einen Käufer, der eine vergleichbar teure Immobilie am Stadtrand erwirbt, kann die AfA-Basis um 30 bis 40 Prozentpunkte höher liegen als bei einer zentralen Lage zum selben Preis. Das ist kein unbedeutender Effekt, sondern ein struktureller Renditevorteil, den Anleger in ihre Standortentscheidung einbeziehen sollten.

Die Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich, aber ihre Anwendung auf den konkreten Kauffall erfordert Sorgfalt. Der Gutachterausschuss Nürnberg stellt lagebezogene Werte bereit, die als Ausgangspunkt dienen. Ob ein spezifisches Grundstück davon nach oben oder unten abweicht, hängt von Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließungsgrad und Nutzbarkeit ab.

Finanzamt-Methodik: BMF-Arbeitshilfe und Vergleichswertverfahren

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine sogenannte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit – ein vereinfachtes Berechnungsmodell, das online zugänglich ist und in das Käufer Grundstücksgröße, Baujahr, Wohnfläche und Gesamtkaufpreis eingeben können. Die Arbeitshilfe berechnet einen pauschalierten Gebäudeanteil. Das Ergebnis ist für die Steuererklärung verwendbar, hat aber keine bindende Wirkung – sowohl das Finanzamt als auch der Steuerpflichtige können eine abweichende Aufteilung geltend machen, wenn sie durch ein Gutachten oder einen Vergleichswertnachweis belegt ist.

Die Methodik, die das Finanzamt bei Überprüfungen anwendet, basiert auf dem Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Bodenwert auf Grundlage des amtlichen Bodenrichtwerts ermittelt, anschließend wird der Sachwert des Gebäudes über Normalherstellungskosten, Baujahr und Abnutzung berechnet. Das Verhältnis dieser beiden Werte zueinander bestimmt die steuerliche Aufteilung des beurkundeten Kaufpreises.

Eine Aufteilung, die ohne diese Methodik erstellt wird und den Gebäudeanteil deutlich überhöht ausweist, trägt ein hohes Korrekturrisiko. Das Finanzamt hat über die Jahre einen präzisen Blick für Kaufpreisaufteilungen entwickelt, die ausschließlich der Maximierung der AfA-Basis dienen, ohne dass ein realer Wertansatz dahintersteht. Wird eine solche Aufteilung beanstandet, führt das zu einer rückwirkenden Korrektur der Steuererklärungen und unter Umständen zu Nachzahlungen mit Zinsen. Im Extremfall kann das Finanzamt ein eigenes Gutachten in Auftrag geben, dessen Kosten der Steuerpflichtige zu tragen hat.

Seriös und nachhaltig ist deshalb nur eine Aufteilung, die den tatsächlichen Marktverhältnissen entspricht. Wer eine fundierte Kaufpreisaufteilung dokumentieren möchte, beauftragt einen qualifizierten Sachverständigen oder Steuerberater mit einem entsprechenden Wertgutachten – das schützt vor Korrekturen und schafft eine belastbare Grundlage für die steuerliche Behandlung der Immobilie über die gesamte Haltedauer.

Was Verkäufer über die Kaufpreisaufteilung wissen sollten

Verkäufer sind in die Kaufpreisaufteilung unmittelbar eingebunden, weil die Aufteilung im Notarvertrag beurkundet wird. Der Notar formuliert den Kaufvertrag auf Basis der Angaben beider Parteien. Was dort steht, prüft das Finanzamt – und zwar nicht nur auf Käuferseite. Auch für den Verkäufer entsteht durch den Notarvertrag ein steuerlich relevantes Dokument, das in einer späteren Betriebsprüfung oder Einkommensteuerveranlagung herangezogen werden kann.

Für Verkäufer einer Anlageimmobilie ist relevant, dass eine realistische und nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung nicht nur den Käufer vor Korrekturen schützt, sondern auch die Transaktion insgesamt gerichtsfester macht. Ein Käufer, der nach dem Erwerb eine Auseinandersetzung mit dem Finanzamt über eine überhöhte Gebäudezuweisung führt, wird die Ursache unter Umständen auf Fehler in der Vertragsgestaltung zurückführen – was im ungünstigsten Fall Rückforderungsansprüche auslösen kann. Eine sauber aufgestellte Kaufpreisaufteilung ist deshalb ein Qualitätsmerkmal der Transaktion, kein bürokratisches Detail.

Im Rahmen der bankenreifen Objektakte, die Davis & Partner für jedes Verkaufsmandat aufbereitet, werden diese Aspekte frühzeitig adressiert. Käufer einer Anlageimmobilie erhalten so eine Dokumentation, die nicht nur die Finanzierungsprüfung beim Kreditinstitut erleichtert, sondern auch die steuerliche Erstveranlagung nach dem Erwerb. Der Beleihungsauslauf, den die Bank des Käufers akzeptiert, hängt auch davon ab, wie überzeugend die Werthaltigkeit des Objekts dokumentiert ist – eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung gehört dazu.

Die Preisarchitektur eines Verkaufsangebots für eine Anlageimmobilie denkt deshalb nicht allein den Kaufpreis, sondern die steuerlichen Implikationen für potenzielle Käufer. Wer weiß, dass ein Objekt in einer Lage mit niedrigem Bodenrichtwert eine vergleichsweise hohe AfA-Basis erlaubt, kann diesen Vorteil in der Vermarktung kommunizieren – und damit die Entscheidungsreife von Käufern beschleunigen, die das Objekt als Kapitalanlage betrachten.

Die Marktvalidierung, die Davis & Partner vor der Preisfindung vornimmt, schließt die Bewertung solcher steuerlicher Nebenbedingungen ein. Im zweistufigen Vermarktungssystem werden Anlageimmobilien zuerst dem Inner Circle qualifizierter Investoren präsentiert, die diese Überlegungen bereits in ihrer Kaufentscheidung einpreisen. Das verkürzt nicht nur die Vermarktungszeit, sondern sichert auch die Position des Verkäufers in der Preisverhandlung.

Wer eine Anlageimmobilie in Nürnberg verkauft oder erwerben möchte, beginnt mit einer professionellen Immobilienbewertung, die Lage, Substanz und steuerliche Rahmenbedingungen zusammendenkt. Für die konkrete steuerliche Beurteilung der Kaufpreisaufteilung im Einzelfall ist die Beratung durch einen Steuerberater unumgänglich. Welche weiteren steuerlichen Belastungen beim Immobilienerwerb in Bayern entstehen, zeigt der Artikel zur Grunderwerbsteuer Bayern 2026.

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Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung bei Immobilien in Nürnberg

Was genau ist die Kaufpreisaufteilung und warum ist sie steuerlich relevant?

Die Kaufpreisaufteilung beschreibt die Zuordnung des beurkundeten Kaufpreises auf den nicht abschreibbaren Bodenwert (Grundstück) und den abschreibbaren Gebäudeanteil. Nur der Gebäudeanteil darf als Abschreibungsbasis (AfA) für Steuerzwecke angesetzt werden. Da Grundstücke als unvergänglich gelten, ist eine fehlerhafte Aufteilung, die dem Boden zu wenig oder dem Gebäude zu viel zuordnet, ein häufiges Prüffeld bei Finanzämtern – mit entsprechenden Korrekturrisiken.

Wie ermittelt das Finanzamt den Bodenwertanteil beim Kaufpreis?

Das Finanzamt zieht primär den amtlichen Bodenrichtwert heran, der vom Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg festgelegt wird. Ausgehend vom Bodenrichtwert und der anteiligen Grundstücksfläche wird der Bodenwert bestimmt. Der verbleibende Kaufpreisanteil entfällt auf das Gebäude. Weicht die vertraglich vereinbarte Aufteilung erheblich von diesem Verhältnis ab, prüft das Finanzamt, ob ein sachgerechter Wertansatz vorliegt – und korrigiert im Zweifel.

Wo liegen die Bodenrichtwerte in Nürnberg typischerweise?

Die Bodenrichtwerte variieren in Nürnberg stark nach Mikrolage. In innenstadtnahen Stadtteilen wie der Südstadt, St. Johannis oder rund um die Altstadt können die Richtwerte zwischen 200 und 300 Euro je Quadratmeter und in Spitzenlagen darüber hinaus liegen. In Randlagen wie Langwasser oder Eibach bewegen sich die Werte häufig zwischen 50 und 80 Euro je Quadratmeter. Diese Spreizung hat erhebliche Auswirkungen darauf, wie viel vom Kaufpreis steuerlich als Gebäudeanteil geltend gemacht werden kann.

Was ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung?

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine vereinfachte Online-Arbeitshilfe bereit, mit der Käufer aus Kaufpreis, Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksgröße eine pauschale Kaufpreisaufteilung berechnen können. Das Ergebnis ist ein vertretbarer Ausgangspunkt, aber weder für das Finanzamt noch für den Steuerpflichtigen rechtlich bindend. Wer eine von der Arbeitshilfe abweichende Aufteilung geltend machen möchte, benötigt eine gutachterliche Begründung, die das Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert nachvollziehbar belegt.

Welchen AfA-Satz kann ich bei einer Nürnberger Mietimmobilie ansetzen?

Bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt der lineare AfA-Satz zwei Prozent des Gebäudewerts jährlich – was einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent. Denkmäler können unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte Abschreibungssätze in Anspruch nehmen. Nürnbergs Altbaubestand bietet hier besondere Gestaltungsmöglichkeiten, die jedoch eine sorgfältige Prüfung der Gebäudeeigenschaften erfordern.

Kann ich als Käufer eine andere Aufteilung als der Verkäufer im Notarvertrag verhandeln?

Die Aufteilung wird einvernehmlich im Notarvertrag festgehalten. Es liegt im Interesse beider Parteien, eine realistische Aufteilung zu wählen, weil das Finanzamt beide Seiten prüft. Ein Käufer, der eine möglichst hohe AfA-Basis anstrebt, und ein Verkäufer, der bestimmte steuerliche Positionen wahren möchte, können durchaus unterschiedliche Präferenzen haben – die aber beide durch das Finanzamt auf Plausibilität geprüft werden. Eine überhöhte Gebäudezuweisung wird korrigiert, unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Wann sollte ich einen Steuerberater zur Kaufpreisaufteilung einschalten?

Die Kaufpreisaufteilung hat Auswirkungen auf die Steuererklärung über Jahrzehnte. Bereits vor dem Kaufabschluss empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater, der die konkrete Liegenschaft, ihre Lage und den Kaufpreis kennt. Besonders bei Altbauten, Denkmälern und Objekten in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kann eine professionell begründete Aufteilung die steuerliche Situation des Käufers erheblich verbessern – oder eine unrealistische Aufteilung verhindern, die später zu kostspieligen Korrekturen führt. Davis & Partner empfiehlt grundsätzlich die Einbindung eines Steuerberaters bei allen Anlageimmobilienkäufen.