Mietpreisbremse in Nürnberg

Die Mietpreisbremse Nürnberg ist seit 2019 in Kraft, und sie verändert seitdem still und systematisch, was Kapitalanleger für ein vermietetes Objekt zu zahlen bereit sind. Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung im Bestand veräußern möchte, muss verstehen, wie dieses Instrument in die Ertragswertrechnung eingreift – und wo es Spielraum lässt, der im Verkauf den Unterschied zwischen einem marktgerechten Preis und einer unnötigen Wertminderung ausmacht.

Die Mietpreisbremse nach §556d BGB begrenzt bei Neuvermietungen in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten die Miete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Nürnberg gilt diese Beschränkung flächendeckend auf Basis der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die das Stadtgebiet seit dem 1. August 2019 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das: Das Mietsteigerungspotenzial bei Wiedervermietung ist gesetzlich gekappt, und diese Kappung fließt direkt in die Ertragswertermittlung ein, die jede Käuferbank vornimmt.

Was die gesetzliche Regelung im Detail bedeutet

Die Bremse wirkt nur bei Neuvermietungen. Laufende Bestandsmietverhältnisse, Erhöhungen im bestehenden Vertrag nach §558 BGB und staffelvertraglich vereinbarte Anpassungen sind von der Regelung nicht erfasst. Das klingt zunächst nach einer kleinen Einschränkung, entfaltet aber bei einem Mehrfamilienhaus mit vier oder mehr Einheiten und regelmäßiger Fluktuation erhebliche Wirkung auf die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, die im Ertragswertverfahren als Ausgangsgröße dient.

Entscheidend ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete des Nürnberger Mietspiegels als Deckelreferenz. Der aktuelle Mietspiegel 2024 weist für typische Zwei- und Dreizimmerwohnungen im mittleren Ausstattungssegment Vergleichswerte aus, die in nachgefragten Lagen wie St. Peter, Wöhrd oder Teilen von Gostenhof bereits von Bestandsmietern annähernd ausgeschöpft werden. In Stadtteilen wie Eberhardshof, Steinbühl oder Teilen von Schweinau liegen die tatsächlichen Bestandsmieten dagegen oft noch unterhalb des Mietspiegelwertes, was bei Neuvermietung rechnerisch Spielraum ließe – der durch die Zehn-Prozent-Kappung dann aber dennoch begrenzt wird.

Die Ausnahmen, die für Eigentümer relevant sind

Das Gesetz kennt drei wesentliche Ausnahmen, die die Bremse außer Kraft setzen und für die Preisarchitektur beim Verkauf erhebliche Relevanz besitzen. Neubauten, deren Baugenehmigung nach dem 1. Oktober 2014 erteilt wurde oder die danach erstmals vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen. Für ältere Gebäude gilt die Ausnahme der umfassenden Modernisierung: Übersteigen die Modernisierungskosten innerhalb der vergangenen drei Jahre ein Drittel des für das Objekt aufzuwendenden Neubauwertes, darf bei der Erstvermietung nach dieser Maßnahme frei vermietet werden.

Diese Ausnahme ist in der Praxis der Nürnberger Bestandsimmobilien kein theoretischer Rechtsvorbehalt, sondern ein aktiv genutzter Gestaltungsspielraum. Eigentümer, die vor einem Verkauf eine substanzielle Modernisierung vorgenommen haben und diese vollständig dokumentieren können, befinden sich außerhalb des Bremsenregimes für die erste Neuvermietung. Das verändert die Ertragswertprognose eines Käufers grundlegend, weil der nachhaltiger Rohertrag nicht mehr am Mietspiegeldeckel endet, sondern am Marktniveau der entsprechenden Lage und Ausstattungsklasse.

Eine dritte Ausnahme betrifft Fälle, in denen die Vormiete bereits oberhalb des Bremsendeckels lag. In solchen Konstellationen kann die Vormiete als Ausgangsbasis fortgeführt werden, sofern der Eigentümer dies rechtzeitig und formgerecht mitteilt. In Vierteln wie Wöhrd und St. Peter, wo hochpreisige Mietverhältnisse der vergangenen Jahre diesen Deckel teils überschritten haben, ist diese Ausnahmeregelung relevant für die Bewertung einzelner Wohneinheiten innerhalb eines gemischt vermieteten Gebäudes.

Wie die Mietpreisbremse den Ertragswert konkret beeinflusst

Der Ertragswert eines vermieteten Mehrfamilienhauses in Nürnberg basiert auf dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, kapitalisiert mit dem standortspezifischen Liegenschaftszins. Die Mietpreisbremse greift an der zentralen Stellgröße an: Sie begrenzt die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete bei Fluktuation. Kapitalanleger und ihre Finanzierungsbanken setzen in der Ertragswertrechnung nicht die aktuelle Ist-Miete an, sondern die nachhaltige Marktmiete unter Berücksichtigung aller geltenden Beschränkungen. Liegt die Ist-Miete unterhalb des Mietspiegels, kann ein Käufer bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über dem Mietspiegelwert verlangen.

Ein Rechenbeispiel aus der Bewertungspraxis macht den Unterschied sichtbar. Eine Wohnung in Gostenhof mit 65 Quadratmetern und einer Bestandsmiete von 7,20 Euro je Quadratmeter nettokalt hat einen Mietspiegelwert von 9,50 Euro. Ohne Mietpreisbremse könnte ein Käufer bei Neuvermietung bis auf das lokale Marktmietniveau von rund 12 bis 13 Euro je Quadratmeter gehen. Mit der Bremse liegt das maximale Neuvermietungsniveau bei 10,45 Euro, also zehn Prozent über dem Mietspiegelwert. Das nachhaltig erzielbare Ertragsniveau für die Ertragswertrechnung ist damit gesetzlich auf diesen Wert gedeckelt, und die Differenz zum freien Marktmietpotenzial schlägt sich direkt in der Kaufpreisbereitschaft eines informierten Investors nieder.

Die Marktvalidierung, die Davis & Partner vor jeder Preisarchitektur vornimmt, kalkuliert diesen Effekt je Einheit gesondert, weil gemischt vermietete Objekte in Nürnberg häufig sowohl Bestandsmietverhältnisse im Bremsbereich als auch modernisierungsbedingte Ausnahme-Einheiten enthalten. Eine pauschale Anwendung der Bremse auf den Gesamtrohertrag würde den Ertragswert systematisch zu niedrig ansetzen.

Strategien für Eigentümer beim Verkauf

Für Eigentümer, die ein vermietetes Objekt veräußern möchten, ergeben sich aus dem Bremsregime drei strategisch relevante Handlungsfelder. Das erste betrifft die Dokumentation der Ausnahmetatbestände. Jede Modernisierungsmaßnahme der vergangenen drei Jahre, die auf eine Freistellung von der Bremse hindeutet, muss in der bankenreife Objektakte vollständig belegt sein. Kostenaufstellungen, Handwerkerrechnungen, Baugenehmigungen und Mieterspiegelkorrespondenz müssen lückenlos vorliegen, damit ein Käufer und seine Finanzierungsbank den höheren nachhaltig erzielbaren Rohertrag in der Bewertung anerkennen.

Das zweite Handlungsfeld ist die Preisarchitektur unter Berücksichtigung der aktuellen Bestandsmieten. Liegt die Ist-Miete bereits nahe am oder über dem Mietspiegeldeckel, reduziert die Mietpreisbremse den Vermietungsspielraum eines Käufers kaum. In solchen Konstellationen ist die Bremse kein Wertminderer, sondern eine Bestätigung der aktuellen Ertragslage. Liegt die Ist-Miete weit unterhalb des Mietspiegelwertes, entsteht dagegen ein echter Wertkorridor, der mit dem Ausnahme-Instrument der umfassenden Modernisierung gehoben werden kann.

Das dritte Handlungsfeld ist die Positionierung im zweistufigen Vermarktungssystem von Davis & Partner. Im ersten Schritt wird das Objekt diskret dem internen Premium-Netzwerk präsentiert, das spezialisierte Kapitalanleger umfasst, die mit den Nürnberger Mietspiegel- und Bremsenregeln vertraut sind. Dieser Käuferkreis beurteilt Ausnahmetatbestände und nachhaltige Rohertragskorridore differenzierter als ein allgemeiner Käufermarkt und ist bereit, die modulare Ertragswertlogik zu honorieren, die eine vollständig aufbereitete Objektdokumentation erlaubt. Die diskrete Verhandlungsführung in diesem Schritt schützt die Preisarchitektur des Eigentümers vor dem frühzeitigen Einpreisen von Bremsen-Abschlägen.

Quartiersbezug: Wo die Mietpreisbremse in Nürnberg besonders spürbar wirkt

Die Bremswirkung ist stadtteilspezifisch unterschiedlich stark. In Gostenhof, St. Peter und Wöhrd – drei Stadtteilen mit wachsender Nachfrage und gestiegenen Marktmieten der vergangenen Jahre – liegt das Marktmietniveau in bestimmten Lagen bereits deutlich oberhalb der Mietspiegelwerte. Genau hier ist die Bremse am stärksten regulierend, weil die Spreizung zwischen freier Marktmiete und dem Zehn-Prozent-Deckel am größten ist. Kapitalanleger, die in diesen Quartieren kaufen, müssen ihre Renditeerwartung entsprechend adjustieren.

In Eberhardshof und Steinbühl dagegen liegt das aktuelle Marktmietniveau in vielen Fällen noch nahe oder unterhalb des Mietspiegels. Dort ist die Mietpreisbremse faktisch wenig wirksam, weil sie ein Niveau deckelt, das im normalen Vermietungsalltag ohnehin nicht erzielt wird. Wer ein Objekt in diesen Lagen erwirbt, kauft daher unter dem Bremsregime kein wesentlich eingeschränktes Potenzial. Die Entscheidungsreife eines Investors hängt hier weniger von der Bremsenfrage ab als von der Infrastrukturentwicklung des Viertels und der realistischen Mietentwicklung der kommenden fünf bis zehn Jahre.

In Stadtteilen mit laufenden Entwicklungsmaßnahmen wie dem Erweiterungsbereich des Wohnquartiers Lichtenreuth oder dem Transformationsgelände in Gostenhof-West verändert die Mietspiegelentwicklung die Bremsendynamik perspektivisch. Eigentümer, die in solchen Übergangslagen verkaufen, sollten die aktuelle Mietspiegelversion kennen und ihre Ertragswertberechnung nicht auf den Werten des Vorgängermietspiegels aufbauen.

Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

Wer ein vermietetes Objekt in Nürnberg veräußern möchte, sollte drei Fragen klären, bevor ein Angebotspreis formuliert wird. Zum einen, ob die aktuellen Bestandsmieten oberhalb, innerhalb oder unterhalb des Mietspiegelkorridors liegen. Zum anderen, ob in den vergangenen drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden, die den Ausnahmetatbestand begründen könnten. Hinzu kommt, ob die Mietdokumentation vollständig genug ist, um einem Käufer und seiner Finanzierungsbank die Anerkennungsfähigkeit eines nachhaltigen Rohertrags zu ermöglichen.

Diese Prüfung ist nicht akademisch. Sie entscheidet darüber, ob die Preisarchitektur auf einem Ertragswert aufgebaut werden kann, der die tatsächliche wirtschaftliche Substanz des Objekts abbildet, oder ob sie durch eine pauschale Bremsenwirkung nach unten gedrückt wird. Die Immobilienbewertung berücksichtigt das Bremsenregime je Einheit und je Ausnahmetatbestand, weil nur eine differenzierte Ertragswertrechnung die Grundlage einer Preisarchitektur bildet, die in der Verhandlung trägt.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Nürnberg

Gilt die Mietpreisbremse in ganz Nürnberg oder nur in bestimmten Stadtteilen? Die Bayerische Mieterschutzverordnung weist das gesamte Stadtgebiet Nürnberg seit dem 1. August 2019 als angespannten Wohnungsmarkt aus. Die Mietpreisbremse gilt damit für alle Neuvermietungen in allen Stadtteilen, ohne Ausnahme nach Lage oder Objekt – es sei denn, ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greift auf Ebene des einzelnen Mietverhältnisses.

Ab wann gilt die Mietpreisbremse, und gilt sie auch für bestehende Mietverhältnisse? Die Bremse greift ausschließlich bei Neuvermietungen, also beim Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einem neuen Mieter. Bestandsmietverhältnisse, laufende Mieterhöhungen nach §558 BGB im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie vertraglich vereinbarte Staffelmieten sind von der Regelung nicht erfasst. Sie berührt die Ertragslage eines Objekts daher nur in dem Maß, in dem Fluktuation tatsächlich eintritt.

Was genau ist eine „umfassende Modernisierung“ im Sinne der Mietpreisbremsen-Ausnahme? Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der vergangenen drei Jahre ein Drittel des für vergleichbare Neubauten anzusetzenden Herstellungswertes übersteigen. Dies ist eine quantitative Schwelle, kein qualitativer Begriff. In der Praxis erfordert die Begründung dieser Ausnahme eine vollständige Kostenaufstellung mit Belegen sowie eine Einschätzung des lokalen Neubauwerts je Quadratmeter als Referenzgröße.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf den Kaufpreis eines vermieteten Mehrfamilienhauses aus? Sie wirkt durch Begrenzung des nachhaltig erzielbaren Rohertrags. Kapitalanleger und ihre Finanzierungsbanken setzen in der Ertragswertrechnung nicht die aktuelle Ist-Miete an, sondern das nachhaltige Mietpotenzial. Ist dieses durch die Bremse gedeckelt, sinkt der rechnerisch gerechtfertigte Ertragswert. In Lagen mit hohem Marktmietniveau kann diese Differenz erheblich sein. In Lagen, in denen das Marktmietniveau ohnehin unterhalb des Bremsendekels liegt, ist die Wirkung auf den Ertragswert marginal.

Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Mietspiegel? Der Mietspiegel ist ein Übersichtsinstrument, das die ortsübliche Vergleichsmiete nach Baujahr, Ausstattung und Lage dokumentiert. Er ist die Grundlage für Mieterhöhungen nach §558 BGB und zugleich die Referenzgröße der Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse verweist auf den Mietspiegelwert und erlaubt bei Neuvermietung maximal zehn Prozent Aufschlag. Beide Instrumente sind voneinander abhängig, haben aber unterschiedliche Regelungszwecke: Der Mietspiegel beschreibt, die Mietpreisbremse begrenzt.

Kann ein Verkäufer die Mietpreisbremse als wertsteigernden Faktor beim Verkauf nutzen? Indirekt, ja. Wenn die aktuellen Bestandsmieten bereits nahe oder oberhalb des Bremsendekels liegen, dokumentiert die Bremse implizit, dass das Objekt marktkonform vermietet ist und das Ertragsniveau nachhaltig ist. Das reduziert den Risikoabschlag eines Käufers auf die Ertragsstabilität. Außerdem können Eigentümer, deren Objekt einen Ausnahmetatbestand erfüllt, diesen in der Präsentation gegenüber Investoren als Wertargument einsetzen, weil er die Bremsenbindung für die erste Neuvermietung aufhebt.

Welche Konsequenz hat es, wenn ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt? Mieter können die überhöhte Miete rügen und die Rückzahlung der unzulässig erhobenen Differenz verlangen, rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Rüge. Ein unrechtmäßig festgesetzter Mietzins mindert dauerhaft die Ertragslage, weil die korrigierte Miete als Grundlage der weiteren Mieterhöhungsrechte fortgeführt wird. Für Käufer, die im Due-Diligence-Prozess einen Rechtsverstoß entdecken, ist das ein zentrales Abschlagsmotiv in der Kaufpreisverhandlung.