Fallbericht #118 · Nachlass & Erbe
Geerbte Eigentumswohnung in Fürth im vermieteten Zustand verkauft
Aus der Verkaufspraxis 2023 bis 2026
Der Fall in Kürze
Eine Erbin wollte ihre vermietete Eigentumswohnung in Fürth verkaufen und die Immobilie nicht selbst nutzen. Der Verkaufsauftrag erforderte keine Räumung oder umfassende Herrichtung. Im Mittelpunkt standen die Einwertung und eine verständliche Aufbereitung der Miet- und Objektinformationen.
Davis & Partner koordinierte die Unterlagenarbeit und die Ansprache geeigneter Kaufinteressenten für eine vermietete Kapitalanlage. Der bestehende Vermietungszustand war von Beginn an Teil der Beschreibung und der Käuferkommunikation.
Der Fall auf einen Blick
- Fallnummer
- #118
- Immobilie
- Vermietete Eigentumswohnung
- Objektstandort
- Fürth
- Verkäuferseite
- Erbin der Wohnung
- Verkaufsziel
- Veräußerung als vermietete Kapitalanlage
- Leistungen
- Einwertung, Miet- und WEG-Unterlagen, Käuferansprache und Verkaufsbegleitung
- Praktische Herrichtung
- Keine Räumung oder bauliche Vorbereitung als Teil dieses Auftrags
- Ergebnis
- Verkauf an einen Kapitalanleger mit notarieller Abwicklung
Den Auftrag auf den tatsächlichen Bedarf ausrichten
Die Eigentümerin benötigte Unterstützung bei der Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs. Im Vordergrund standen die notwendigen Informationen zur Wohnung und die Organisation des Ablaufs.
Die vorhandene Vermietung bestimmte die Käuferansprache. Die Wohnung wurde nicht gleichzeitig als kurzfristig frei verfügbare Immobilie für die Selbstnutzung präsentiert.
Die Begleitung konzentrierte sich damit auf die Aufgaben, die dieser Verkauf tatsächlich erforderte. Ein umfangreiches Herrichtungsprogramm wurde nicht allein deshalb zum Bestandteil des Auftrags, weil eine Erbschaft vorausgegangen war.
Miet- und WEG-Unterlagen zusammenführen
Der Mietvertrag und die verfügbaren Informationen zum Mietverhältnis wurden aufbereitet. Ergänzend wurden die vorhandenen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt und geordnet.
Dabei wurden die Informationen zur einzelnen Wohnung mit den verfügbaren gemeinschaftsbezogenen Unterlagen zusammengeführt. Dazu zählten unter anderem Angaben aus Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und den vorliegenden Beschlüssen beziehungsweise Protokollen.
Die Unterlagen sollten einen nachvollziehbaren Überblick ermöglichen. Noch offene Fragen wurden als solche behandelt und nicht durch pauschale Zusicherungen ersetzt.
Die wirtschaftliche Ausgangslage verständlich erläutern
Mieteinnahmen, Hausgeldangaben und verfügbare Informationen zu Maßnahmen am Gebäude wurden getrennt dargestellt. Kaufinteressenten konnten dadurch erkennen, auf welchen vorhandenen Informationen die Beschreibung beruhte.
Die Einwertung berücksichtigte den Zustand der Wohnung, den Vermietungsstand und die verfügbaren Gebäudeinformationen. Auf dieser Grundlage wurde die Vermarktung mit der Erbin besprochen.
Zukünftige Erträge oder Kostenentwicklungen wurden nicht garantiert. Die eigene Kalkulation der Käuferseite blieb von der Aufbereitung der vorhandenen Angaben getrennt.
Die passende Käufergruppe ansprechen
Das Exposé beschrieb die Eigentumswohnung als vermietete Kapitalanlage. Es stellte nicht nur Raumaufteilung und Ausstattung dar, sondern auch die für diesen Verkaufszustand relevanten Informationen.
Interessenten wurden vor weitergehenden Terminen über die Vermietung informiert. Dadurch ließ sich früh einordnen, ob die Wohnung zum jeweiligen Suchprofil passte.
Persönliche Mieterdaten wurden nicht öffentlich im Inserat verbreitet. Weitergehende Unterlagen wurden im Rahmen der konkreten Prüfung bereitgestellt.
Besichtigungen und Rückfragen koordinieren
Besichtigungen wurden mit den Beteiligten abgestimmt. Der Zugang zur bewohnten Wohnung war Teil der Terminorganisation und wurde nicht als jederzeit selbstverständlich vorausgesetzt.
Fragen zu Miet- und WEG-Unterlagen wurden gesammelt und anhand der verfügbaren Informationen bearbeitet. Für rechtliche Auslegungsfragen blieb die Zuständigkeit der entsprechenden Fachpersonen bestehen.
Die Erbin erhielt Rückmeldungen zu konkreten Interessenten und den nächsten Schritten. Sie musste die Unterlagen nicht selbst wiederholt versenden oder jede Anfrage einzeln koordinieren.
Ergebnis: Verkauf im bestehenden Vermietungszustand
Die Wohnung wurde an einen Kapitalanleger verkauft und der Vertrag notariell beurkundet. Der bestehende Vermietungszustand blieb Grundlage der Vermarktung.
Eine Räumung oder größere Herrichtung war für diesen Auftrag nicht Bestandteil der Verkaufsbegleitung. Der Nutzen lag in der Verbindung von Einwertung, Unterlagenaufbereitung und Käuferkommunikation.
Der Fall zeigt, dass Erbimmobilien unterschiedliche Anforderungen haben. Eine vermietete Wohnung benötigt nicht denselben Verkaufsansatz wie ein leer stehendes Elternhaus mit umfangreichem Vorbereitungsbedarf.
Fragen zu diesem Verkaufsablauf
Wurde die Wohnung vor dem Verkauf geräumt oder renoviert?
Nein. Der Verkaufsauftrag bezog sich auf die vermietete Eigentumswohnung und konzentrierte sich auf die Dokumentation, Einwertung und Vermarktung.
Warum wurden Unterlagen zur Wohnung und zur Gemeinschaft gemeinsam betrachtet?
Die Käuferseite sollte sowohl die Wohnung selbst als auch die verfügbaren Informationen zur Eigentümergemeinschaft nachvollziehen können. Die geordnete Zusammenstellung unterstützte die weitere Prüfung.
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Kaufpreis, persönliche Angaben und genaue Objektadresse werden in diesem Bericht nicht veröffentlicht. Die steuerliche oder rechtliche Beurteilung eines anderen Erbfalls ist davon unabhängig mit den zuständigen Fachpersonen zu klären.
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